胡荣律师
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上海-杨浦区专职律师执业3年
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不良资产|最高院:卖后骗押且抵押登记,买受人不能对抗抵押权人执行!

作者:胡荣时间:2019年09月11日分类:律师随笔浏览:27次
编者按:

笔者在此前的文章中对于执行异议中未过户买受人与抵押权人之间的权益优劣问题进行过对比分析,也提及实务中存在截然相反的权威判例。本文题目和裁判概述是根据文中权威判例总结,不代表本研究团队多数人观点。


裁判概述:

房屋出卖人将其名下房屋出售给买受人,买受人支付了购房款并实际占有该房屋,但随后在买受人不知情情况下房屋出卖人将该房屋抵押给案外人从而导致该房屋房屋未能办理过户登记的,买受人不能阻却案外抵押权人对该房屋的强制执行。


案情摘要:

1、A公司与李某签订《商品房买卖合同》,将其名下案涉房屋出售给李某,李某依约定向云外楼公司支付了购房款后对案涉房屋进行实际占有。

2、随后,在李某不知情情况下,A公司将案涉房屋抵押给案外人衡阳市农商行并办理了抵押登记。

3、A公司欠付某农村信用社的到期借款,某农村信用社诉至法院要求就案涉房屋实现抵押权。李某向法院提出执行异议,被驳回后继而提起案外人异议之诉。


争议焦点

李某是否享有足以阻却执行的实体权利?


法院观点

根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,获得人民法院支持所要满足的四个要件,但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。本案中,衡阳农商行作为申请执行人对案涉房产享有担保物权,即便本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,李某也不得请求排除担保物权人申请的执行。鉴于李某对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益,原审判决准许对案涉房屋继续执行,并无不当。


案例索引:

(2018)最高法民申5078号


相关法条:
《执行异议与复议规定》

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:   

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;   

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;   
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;   
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。  
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:   
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;   
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;   
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。  


实务分析:

本文援引的判例观点也是本团队少数人观点,其认为:不动产买卖未办理过户登记,无论法律如何强化保护其“物权期待权”甚至称之为“准物权”,其权益仍应停留在是债权层面,合法登记的抵押权是物权层面,无论是该抵押设立在买卖行为之前还是设立在买卖行为之后,买受人均不应取得优先于设立登记的抵押权人。因为:1、如果该抵押权设立在买卖之前,该抵押登记在登记机关公示,买受人取得房产时有义务了解抵押状态,其放任抵押于不顾执意买受,该买受行为当然不能对抗在先的抵押权人;2、如果该抵押设立在后,如抵押人不知买卖事实,法律不应苛求抵押权人在设立抵押前必须现场踏查房屋的实际占有和使用情况,也不能以抵押权人未调查了解买受人的占有情况而推定抵押权人恶意。因此,只要无证据证明抵押权人对案外人买卖事实明知,买受人即使符合《执行异议与复议规定》第28条或29条之规定要件,其所取得的权益均不应优于抵押权人因合法登记而取得的抵押物权。本观点是本研究团队的一方观点,一孔之见仅供参考。


胡荣律师,上海政法学院英语学士学位、华东政法大学法学学士学位。上海宇钧律师事务所专职律师。擅长合同纠纷、借贷纠纷、侵权纠... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-杨浦区
  • 执业单位:上海宇钧律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:13101201610529177
  • 擅长领域:债权债务、合同纠纷、刑事辩护、知识产权、侵权