一、案情简介

　　2004年11月，冠华公司与李楷签订了《山南组团商品房认购书》(以下简称认购书)，认购书约定：李楷购置冠华公司开发建设的商品房一期工程中面积约为120平米的三室二厅一卫房屋;认购楼价为3000元/平米(包含水电、暖气、煤气开户费)，地下室单价为1500元/平米;认购订金为10万元。李楷应当在接到冠华公司签约通知后5日内携本认购书及身份证到冠华公司指定的地点签署《商品房买卖合同》(预售)，并交付购房款;买卖双方在未签署《商品房买卖合同》(预售)之前，以本认购书为准，在买卖双方签署正式的买卖合同后，本认购书自行失效，已付订金自动转为首期购房款的一部分;李楷接到冠华公司签约通知后，未按约定的期限签约，房屋不予保留，认购订金于10日内退还，并按照银行存款利率退还利息。

　　2004年11月27日李楷向冠华公司支付了10万元，冠华公司开具了收款事由为“认购金”的收款收据，2009年12月李楷选定了具体房源。2015年涉诉房屋取得商品房现售备案证后，冠华公司未通知李楷签订正式商品房销售合同，也未通知其解除认购书、退还已支付的10万元，并将涉诉房屋以1309992元卖给了案外人朱林，与朱林签订了正式的商品房销售合同并办理了备案登记。为此，李楷向济南市历下区人民法院起诉请求：一、解除李楷与冠华公司签订的《山南组团商品房认购书》;二、冠华公司返还李楷预付款10万元及利息60266.7元(以10万元为基数，按银行同期五年期贷款利率5.65%计算，自2004年11月27日暂计算至2015年7月13日起诉之日);三、冠华公司赔偿李楷房屋差价损失942102元。

　　二、法院判决

　　济南市历下区人民法院经审理后判决：一、解除原告李楷与被告冠华公司签订的《山南组团商品房认购书》;二、被告冠华公司于判决生效之日起十日内返还原告李楷认购金10万元;三、被告冠华公司于判决生效之日起十日内支付原告李楷房屋差价损失266144.56元;四、驳回原告李楷要求被告冠华公司支付利息损失60266.7元的诉讼请求。

　　关于利息和房屋差价损失，济南市历下区人民法院认为冠华公司以实际价款1309992元将涉诉房屋出售给朱林，涉诉房屋按认购协议计算的价格为3000元/平米×119.26平米=357780元，按此计算涉诉房屋的升值差价为1309992元-357780元=952212元，按李楷已付房款的配比的升值差价为100000元÷357780元×952212元=266144.56元，故冠华公司应赔偿李楷房屋升值差价损失266144.56元。对于李楷要求冠华公司以10万元为基数，按银行同期五年期贷款利率自2004年11月27日起支付利息损失60266.7元的诉讼请求，该利息损失与李楷主张的房屋升值差价损失均系损害赔偿性质，因李楷支付的10万元已作为购房款计算了升值差价损失，且该差价损失高于李楷的利息损失金额，故对于李楷的该项诉讼请求，本院不予支持。

　　冠华公司不服一审判决，向济南市中级人民法院提出上诉。2017年2月6日，济南市中级人民法院判决维持原判。

　　济南市中级人民法院认为，本案的争议焦点是李楷和冠华公司于2004年11月签订的认购书的性质及效力。

　　本案中，冠华公司与李楷于2004年11月签订认购书，认购书中对李楷所要认购的房屋约定并不具体明确，此时冠华公司与李楷签订的认购书应系对购买涉案土地上的房屋达成意向性协议。2009年12月冠华公司组织选房，李楷选定了涉案房屋，双方签订的认购书即具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款方式，且双方当事人在认购书中亦明确约定需重新签订商品房买卖(预售)合同。因此，在2009年12月李楷选定具体房屋的情况下，双方签订的认购书性质为商品房预约合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。

　　三、律师点评

　　问：商品房买卖中的认购、订购、预订等协议具有法律效力吗?

　　答：如果双方当事人具备相应的民事权利能力和民事行为能力，且意思表示真实，在平等自愿的原则下订立了认购、订购、预订等协议，并且协议不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，上述协议合法有效。

　　根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。预约合同的目的虽然是订立商品房买卖合同，但预约合同也是独立的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订商品房买卖合同或者无法按照预约的内容与对方签订商品房买卖合同的，应当向对方承担违约责任。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容包括：双方当事人的名称或者姓名和住所、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或者单价、付款时间、方式、交付使用条件和日期等。

　　如果双方当事人在认购、订购、预订等协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应当认定为预约合同。

　　作者：瑾瑞 刘镇方

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