胡荣律师
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上海-杨浦区专职律师执业3年
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房产交易中“跑单”行为的法律认定

作者:胡荣时间:2018年09月10日分类:律师随笔浏览:366次


案例对比:

案例一: 刘某找到A房产中介提供购房居间服务,该中介为其提供房源信息并带看了多处房屋,双方签订了看房确认单,仅约定了看房情况,并无权利义务约束。看完房后,刘某与中介协商佣金数额,但双方未达成一致意见。事后,A中介得知刘某已通过其他中介代办成交。

案例二:刘某找到A房产中介提供购房居间服务,该中介带其看过几处房屋,双方签订确认单,约定:A中介带看房屋地址为某处,刘某自看房之日起六个月内,无论以任何理由,不通过A中介或通过第三方(论中介或个人)而与A中介提供的该房业主达成购买交易,均视为本次交易成功,刘某构成违约,应按照该房屋在A中介处登记价格的2%支付违约金,刘某在确认单上签字。看完该房后,刘某未急于通过A中介与房主签订买卖合同,在中介多次催促下,其表示再考虑一下。后得知刘某已通过其他中介代办成交,代办费只收取1000元。

律师分析:

1、案例一与案例二哪个构成法律意义上的“跳单”行为?

案例一中,A中介为刘某购买房屋提供了看房房源,应当认定其为刘某购买房屋提供了一定的媒介服务。刘某看房后与中介协商佣金数额,但双方未达成一致意见,后刘某通过其他房屋中介与房主签订房屋买卖合同。刘某的行为并无不妥,其有权选择最优质的中介服务。因此,该案中刘某的行为并不构成“跳单”。但A中介为刘某提供了媒介服务,刘某应当按照提供媒介服务的质量给付相应的报酬。

案例二中,双方签订的确认单,除表明A中介已带刘某看过欲购房源外,同时还规定了对刘某看房后欲购房屋的各项权利和约束义务,兼具居间合同主要条款,应认定为合同成立。作为刘某在该合同约定六个月内不存在另行自由选择其他中介公司代办购房的权利,否则构成违约。刘某在合同约定期限内,利用A中介提供的房源、信息机会后,绕开A中介通过其他中介公司达成房屋买卖交易,属于“跳单”行为,应当承担违约责任并支付一定的中介费。

2、法理分析

两个案例的唯一区别即在于双方是否签了“防跳单条款”,该条款属于预防性约定,只有人为设定该条款,即对权利义务进行约定才是受法律保护的。此种做法也为中介市场常见做法,是居间商为了维护自身利益所制定的,即居间商为了避免出现已经获得相关房屋交易信息的购买方绕过中介服务机构,单独与出售方进行交易,并最终不支付中介费用的情况而制定,其目的就是最大限度的保护居间商收取居间服务费的权利。作为房地产交易的买卖双方,在获得了中介服务机构的服务后,应当本着契约精神,向中介机构支付相应费用,中介机构制定相应的“防跳单条款”是必要和正当的,其出发点是应当得到支持的,不属于“霸王条款”。



胡荣律师,上海政法学院英语学士学位、华东政法大学法学学士学位。上海宇钧律师事务所专职律师。擅长合同纠纷、借贷纠纷、侵权纠... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-杨浦区
  • 执业单位:上海宇钧律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:13101201610529177
  • 擅长领域:债权债务、合同纠纷、刑事辩护、知识产权、侵权