【案情简介】

丈夫隐瞒房地产经纪人身份，让妻子购买自己提供居间服务的二手房，又迟迟不办理购房手续。卖家发现其真实身份后，拒绝履行合同。近日，安徽省合肥市中级人民法院审理了这起房屋买卖合同纠纷案。该院认为，根据《房地产经纪管理办法》相关规定，从事房屋交易的经纪人及经办人，不得承购自己提供经纪服务的房屋，经纪人没有在签订居间服务合同前告知卖家真实身份，卖家发现其真实身份后提出解除合同，并无不当，终审维持合肥高新技术产业开发区人民法院一审判决，驳回原告上诉。

2021年1月，吴女士经某房产中介公司介绍，与何某签订了合肥市存量房房屋买卖合同，出售二手房一套。何某于当天支付了定金1.9万元、首笔购房款8万元。同日，吴女士、何某和某房产中介公司签订居间服务合同，约定居间服务费为2.6万元，由何某承担，周某作为某房产中介公司的经纪执业人员和经办人签字确认。

合同签订后两个多月，何某借口贷款审批手续未办理完，一直未按照合同约定办理购房手续。后来，吴女士向房产中介公司客服平台投诉，得知这套房屋的经纪人周某就是买家何某的丈夫。吴女士认为周某夫妇及房产中介公司故意隐瞒事实并拖延合同履行，要求解除合同。何某诉至合肥高新区法院，请求判令吴女士退还定金并支付违约金和房价上涨造成的损失等约90万元。

合肥高新区法院审理后认为，根据《房地产经纪管理办法》相关规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋等规定，周某从事房产经纪工作，并作为本次二手房买卖的经纪人，确有恶意向吴女士隐瞒其与何某的夫妻关系，违反了房地产经纪人员的职业规范，违背了诚实信用原则。吴女士委托某房产中介公司出售房屋，系基于对该公司作为房地产中介机构的信赖，以期获得利益最大化，但该房产中介公司作为居间方、周某作为经纪人，与买方存在重大利害关系，势必会影响其向吴女士提供中立的居间服务，可能干扰吴女士正确判断房屋市场行情、自主选择交易对象和交易时机。吴女士作为无过错方，在得知周某真实身份后有权选择是否继续履行合同。一审判决解除原告何某与被告吴女士签订的合肥市存量房房屋买卖合同，被告吴女士向原告何某返还购房款8万元，驳回何某要求吴女士退还定金、支付违约金、赔偿房价上涨产生的损失等诉请。

何某不服一审判决，提起上诉。

合肥中院二审认为，周某没有在签订居间服务合同前向卖家告知其真实身份，卖家得知周某真实身份后提出解除合同，不构成违约，并无不当。何某主张吴女士构成违约，其在二审中提交的证据不足以证实该主张成立，因此不予支持。

【律师说法】

 律师认为居间人促成合同成立的，委托人应依约支付报酬。居间人未完成房地产经纪服务合同约定事项，或服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。

【相关法律风险提示】

【1】通过中介进行二手房屋交易的，即便房屋最终未成交，交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。但同样情况下，即使在买受人签署佣金确认书，在交易未成就的情况下，法院亦可能会从“等价有偿”的民事活动基本原则出发，酌定中介机构应收取的劳动报酬。

【2】约定以过户作为居间费用支付条件的，在过户手续已办理情况下，交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的，法院不会支持。

【3】二手房交易因买受人一方不符合贷款条款而未成就，后以房产中介工作人员承诺“能贷款，能代为出具有单位、有收入的证明”为由，拒付居间服务费的，如无无充分有效的证据证明，法院一般不会支持。

【4】就未取得权属证书的房屋进行交易并不必然导致合同无效，买受人以之作为房产中介“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益”而拒付中介费的，可能不会被法院支持。

【5】房产中介收取委托人“购房定金”后，不能就该房屋交易达成居间促成的，可能需承担向委托人双倍返还定金的责任。故，对存在中介方的二手房买卖，定金交纳应有明确的接收主体，同时须有相对方或义务方明确承诺遵守定金罚则，且承诺对象直接针对的是定金交付者。实践中，中介以“代管定金”形式进行居间中保的交易形式，作为一种促成交易的安排，法院在审判中通常会予以尊重和确认。

【6】一方利用对售房政策的了解，比如是否交纳营业税问题上故意做出虚假意思表示，导致另一方有理由相信，从而影响签订房屋买卖合同时价款确定，会被认定存在重大误解和显失公平，导致二手房买卖合同被撤销。

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