房屋买卖合同纠纷案例

律师观点分析

上诉人张某某因与被上诉人朱某某房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初**** 号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

张某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判朱某某支付张某某违约金306000元，上诉费用由朱某某承担。事实和理由：一、朱某某与居间方经办人刘某某的微信聊天记录不能证明案件的相关事实。1.朱某某与刘某某的微信聊天记录的真实性无法确认，刘某某参与了法院庭审，未以证人身份出庭作证，张某某从未与刘某某有过微信联系。2.张某某从未通知刘某某要求提高房屋交易价格，否则拒绝出售房产。即使刘某某告知朱某某称张某某拒绝出售房产，该告知行为也不产生相应法律效力。3.张某某从未向朱某某传达过要求提高房屋交易价格，否则拒绝出售房产的意思表示。二、双方没有在2019年6月30日前办理过户手续，责任在朱某某。朱某某直至6月30日才将涉案房产过户资料交至房屋居间方，因家中亲人过世，张某某回家处理丧葬事宜，导致6月末的最后几天不在苏州，无法在最后几天内办理过户，但这不是不能办理过户的唯一因素，未能够在6月30日前办理过户手续的责任在朱某某。三、张某某于2019年8月14日解除双方之间的合同于法有据，朱某某应向张某某承担违约责任。1.购买房产必先经过看房、选房等程序，不可能在短短几天内完成。朱某某在7月5日即已签署了合同，说明其早已有解除合同的主观动机。朱某某借张某某6月30日不在苏州，因客观原因无法办理网签，而将解除合同的责任强加于张某某。2.经张某某催告后，朱某某依旧不履行合同，且以向第三方购买房产的行为表明不履行合同，张某某依法解除买卖合同于法有据，朱某某应依约向张某某支付违约金。

朱某某辩称，服从一审判决。1.案涉合同的解除符合法律规定，一审对于该部分的事实认定没有问题。2.张某某认为2019年6月30日前未办理房屋过户手续的责任在朱某某没有事实依据。3.张某某作为根本违约方，不享有案涉合同解除权，更无权主张违约金。

朱某某向一审法院起诉请求：确认朱某某、张某某之间的房屋买卖合同已解除；张某某向朱某某返还购房定金1万元并支付自2019年4月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止的利息损失；张某某赔偿朱某某中介费损失1万元、律师费损失1.5万元，并支付自2019年7月2日起按人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止的利息损失；张某某向朱某某支付违约金30万元。后，朱某某变更中介费主张金额为1.4万元。

张某某向一审法院反诉请求：要求朱某某支付违约金30.6万元（合同成交价的20%）。

一审法院认定事实：2019年4月9日，朱某某（买受方，乙方）与张某某（出售方，甲方）在苏州某某房地产投资咨询有限公司（居间方，丙方）居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，主要内容为：甲方将位于苏州市吴中区房屋（建筑面积为79.89平方米）以153万元的价格出售给乙方；乙方于2019年4月9日前支付定金1万元，首付款68万元于办理资金托管当日存入指定的资金托管账户，贷款62万元由乙方委托丙方办理，另乙方于资金托管当日支付甲方房款22万元；甲乙双方须在2019年6月30日前提供相应的合法证件和必要资料并办理网签和资金托管。甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付提供居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准。同时，该合同还约定，甲乙双方应按合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，并提供交易所需的各种真实有效地书面证明材料，并及时支付各项税费；未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金；逾期7日，守约方有权选择即日解除合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；另守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费等损失由违约方一并承担。该合同落款处有朱某某、张某某的签名及苏州某某房地产投资咨询有限公司签约代表刘某某的签名并加盖有公司合同专用章。

合同签订后，朱某某向张某某支付定金1万元，向苏州某某房地产投资咨询有限公司支付中介费1.4万元（其中1万元于2019年6月28日支付，4000元于2019年7月31日）。审理中，朱某某陈述：中介费原为房屋价格的2%，后经协商口头约定为2万元，其实际支付1.4万元，余款6000元未付；同时，明确中介费损失仅主张1.4万元。

2019年6月30日，刘某某确认朱某某的材料齐全，就等张某某的资料了，并表示已让经理联系张某某，到时可以了，就通知朱某某。次日，刘某某在朱某某询问怎么处理时回复，房东那边还没沟通好，你（朱某某）看你这边还是找律师，起诉吧！我们配合你，你看看是起诉履行合同，还是要去按合同赔偿。后，朱某某再次询问刘某某，房东是不是确定不卖了？刘某某回复，是的，确定。

此后，刘某某与朱某某还就合同相关情况进行沟通。其中刘某某向朱某某发微信称，张某某在其让他准备材料、办手续时回复人在老家，母亲去世，等回苏州就给材料；后张某某又在2019年6月28日给其经理回电话表示房价涨了，他亏了，不加钱就不卖了。朱某某问你们经理有没有问清楚加多少钱，怎么加，就直接回复房东不卖了么？刘某某表示，其之前给你（朱某某）回电话，你这边给我的回复是，加钱不同意，这是第一；第二是房东这边也没有明确说要加多少钱，只是打个比方说如果房价涨了20万元，就让客户（朱某某）出一半。

2019年7月5日，朱某某向张某某发短信，“张某某，你好！我是朱某某，因贵方中途停售房屋的行为致我的购房目的已无法实现，我决定即日起正式解除我们之间的房屋买卖合同。关于解除合同的律师函我已委托律师于今日邮寄至你的户籍地址，烦请届时签收；关于贵方导致我的相关损失和违约责任，我也将进一步通过诉讼程序主张”。同日，朱某某委托江苏道金律师事务所王献华律师于2019年7月5日向张某某发函称，苏州某某房地产投资咨询有限公司在朱某某支付了定金1万元、中介费1元并做好于2019年6月30日办理网签及资金托管手续时在2019年6月28日告知朱某某，因房价上涨，张某某认为卖亏了，要求加价，否则不再继续履行合同；后，朱某某为慎重起见多次通过中介方确认，张某某明确表示房屋不卖了。据此，其通知如下：1、即日起解除张某某与朱某某于2019年4月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、朱某某保留进一步通过司法途径向张某某注重返还定金以及相关违约赔偿责任的权利。该函后因收件人要求自取且逾期未取而未妥投。

2019年7月18日，张某某向朱某某发短信称“朱某某你好，我现在明确告知你，我从来没有停售房屋的想法，以前没有，现在也没有，你于2019年7月5日通过短信向我发送解除房屋买卖合同的意思表示已构成违约。我认为诚实信用是每个公民应该遵循的基本原则。所以请你及时和我一起去办理资金托管及相应的过户手续，严格履行房屋买卖（居间）合同项下的义务。你若收到该短信后依然拒不按照合同约定配合本人办理资金托管等义务，我将通过诉讼途径追究你相应的法律责任，另外你解除合同的理由不存在，你既不符合约定解除，也不符合法定解除的情形，该合同目前依然有效！”

同月20日，张某某还向朱某某发联系函称，《房屋买卖（居间）合同》约定双方于2019年6月30日办理网签和资金托管等手续，且你方（张某某）于资金托管当日支付售房款22万元，但至2019年7月4日未付款，也未办理资金托管手续；2019年7月5日，你方发短信要求解除双方的买卖合同。对此，明确告知，不同意你方的单方解约行为；请你方于收到本函件之日起7日内，联系苏州某某房地产投资咨询有限公司，并在该公司的主导下，前往房地产交易中心办理网签、资金托管手续等手续，并于托管的当日将合同约定的22万元支付给本人；对本函件所述内容如有异议，请于收到本函件之日起5日内书面回复，逾期回复，视为默认本函件相关事实。该联系函于2019年7月21日由朱某某本人签收。

2019年7月24日，朱某某向张某某发短信回复，“张某某，你好！你的联系函我收到了，若是在我提出合同解除之前，我定会欣喜若狂，因为你终于又同意卖了！这次交易最大的受益方本该是我，我已签过合同的房屋大涨了，而如今我却成为了最大的损失者！合同签订之后的两个月房价上涨逼近叁拾万的情况下，你坐地起价要求我加价，否则不卖房的既定事实，我们谁也改变不了！合同不是儿戏，不是你不想卖或想卖的时候，我都得配合你！相信法律会给我一个公道和说法！”

2019年8月14日，张某某向朱某某发出《解除合同通知书》，记载：2019年7月5日，你方（朱某某）短信要求解除合同。对此，本人已明确告知你方，不同意解除双方所签订的买卖合同。2019年7月20日，本人再次函告你方，要求继续履行合同，并要求你方于收到函件之日起7日内配合房屋居间公司，去房产交易中心办理网签手续，但截至目前，你方依旧没有履行。鉴于你方经催告依旧不履行合同约定，以及以明示的方式要求解除双方所签订的买卖合同等行为，现特致函你方：自你方收到本函件之日起，本人解除与你方于2019年4月9日所签订的《房屋买卖（居间）合同》，鉴于你方的严重违约行为，本人将通过诉讼的方式维护自身的权益。该《解除合同通知书》于2019年8月15日由朱某某本人签收。

另查明，朱某某于2019年7月5日在姑苏区永庭房产中介服务部的居间下以170万元的价格购买了位于苏州市吴中区（建筑面积为83.25平方米）。

又查明，朱某某为本案诉讼还支出律师费1.5万元。

以上事实，有朱某某提供的房屋买卖（居间）合同、不动产权证、微信聊天记录、短信记录、律师函及邮寄凭证、收款收据、收据、苏州市区存量房交易资金托管协议、房屋买卖（居间）合同、不动产权证书、姑苏区永庭房产中介服务部出具的证明、建设银行账户交易明细、律师费合同及发票，张某某提供的联系函及邮寄凭证、短信记录、解除合同通知书及邮寄凭证，以及一审法院制作的开庭笔录等证据在卷证明。

审理中，朱某某称，其主张的违约金是指房屋差价损失，但不申请就案涉房屋进行评估，而是提供某家估价截屏2份为证，显示：公交苑2室2厅在2019年6月、8月的价格分别为179万元即22431元/平、182万元即22807元/平。经质证，张某某对某家估价截屏不予认可。

一审法院认为：朱某某与张某某签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方当事人所签且未违反法律强制性规定，当属合法有效，当事人理应按约履行。根据该合同约定，双方应于2019年6月30日提供相应的合法证件和必要资料并办理网签和资金托管。但根据朱某某提供的与案涉合同的居间方经办人刘某某的微信聊天记录中有关刘某某确认经与张某某沟通已确定不卖房屋的记载，以及朱某某于2019年7月5日委托律师所发的函因张某某要求自取而未妥投，张某某在朱某某于当日发短信称因张某某停售房屋致合同目的无法实现而决定即日解除房屋买卖合同的短信后迟至2019年7月18日才短信回复要求继续履行合同等事实，朱某某主张其因张某某拒绝卖房而解除双方间的房屋买卖合同，事实清楚，证据比较充分，应予认定。据此，一审法院确认朱某某与张某某签订的案涉《房屋买卖（居间）合同》于2019年7月5日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此，张某某应返还朱某某购房定金1万元并支付相应的利息损失，但利息损失应自2019年7月5日起按银行同期同类贷款利率计算至实际给付完毕之日止。同时，张某某还应按约承担朱某某为此支出的中介费1.4万元及律师费1.5万元。至于中介费、律师费支出的利息损失主张则缺乏依据，不予支持。另，关于违约金，朱某某明确是指房屋差价损失并为此提供了某家估价截屏为证。因张某某对某家估价截屏不予认可，而朱某某也不就案涉房屋申请评估，故一审法院结合案涉《房屋买卖（居间）合同》有关违约金的约定及朱某某另购房屋的价格等相关情况酌定违约金为12万元。

此外，关于张某某的反诉请求，因案涉房屋买卖合同系因张某某违约而致解除，故张某某要求朱某某支付违约金30.6万元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱某某与张某某签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年7月5日解除。二、张某某于判决生效之日起十日内返还朱某某定金1万元并支付该款自2019年7月5日起按银行同期同类贷款利率计算至实际给付完毕之日止的利息损失。三、张某某于判决生效之日起十日内赔偿朱某某中介费损失1.4万元、律师费1.5万元及违约金12万元，合计14.9万元。四、驳回朱某某其他诉讼请求。五、驳回张某某的诉讼请求。本诉案件受理费18570元、财产保全费2270元，合计20840元，由张某某负担；反诉案件受理费2945元，由张某某负担。

二审中，当事人未提供新证据。

二审中，张某某表示在2019年6月30日之前，张某某的父亲和母亲在一个月内陆续去世，故张某某在老家办理相关事宜。张某某给中介机构的老板王某打电话说过此事，告知等张某某回苏州后可以办理房屋过户，但张某某无法提供相应的书面证据。

本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。

本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。张某某与朱某某之间的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据涉案合同约定，双方应于2019年6月30日提供相应的合法证件和必要资料并办理网签和资金托管。虽张某某主张因客观原因无法按时到场配合办理网签等手续，但张某某并未提供证据予以证明，也未提供其已就合同的顺延履行与朱某某或居间方积极沟通以达成新的约定的证据。张某某的前述怠于履行合同的行为即以行为表明不履行合同的主要义务，构成根本违约。且根据朱某某提供的与居间方经办人刘某某的微信聊天记录显示，刘某某确认经与张某某沟通张某某已确定不予出售涉案房屋。张某某在2019年7月5日收到朱某某发送的称因张某某停售房屋致合同目的无法实现而决定解除涉案房屋买卖合同的短信后，直至2019年7月18日才回复朱某某要求继续履行合同。一审根据现有的证据材料认定张某某拒绝出售房屋致使涉案房屋买卖合同解除，并由张某某向朱某某承担相应违约责任并无不当。

鉴于中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起取消，贷款利息的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），故2019年8月20日起利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

综上所述，张某某的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21515元，由上诉人张某某负担。

本判决为终审判决。