本案当事人签订的《合作协议书》、《补充协议》中无共担风险的约定，作为提供资金方的浩盛地产不承担经营风险，即可分得建成房屋，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”因此，当事人签订的协议应认定为房屋买卖合同。凯祥公司申请再审主张案涉协议为合作开发房地产合同，最高法院不予支持。

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、律师在为当事人起草合同时要探明当事人的真实意思，起草无歧义的合同。如欲实现合作开发房地产的目的，应当在合同中体现“共同投资，共享利润、共担风险”的特征；如欲实现房屋买卖的目的，可直接签订房屋买卖合同，约定具体价款、房屋交付时间等具体条款。

二、需提醒当事人注意的是，如欲实现合作开发房地产的目的，不能在合作开发房地产合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋，该约定会被法院认定为房屋买卖关系，造成的后果是：资金提供方仅能分配固定房屋，不能享受其他项目收益，但无需承担经营风险，且可请求交付房屋；而其他方需承担经营风险，负有交付房屋的义务，但是可分配剩余项目收益。

三、名为合作开发实为房屋买卖的合同不因未办理商品房预售许可而无效。这是因为其交易的房屋并不是出卖人以公的方式面向不特定的社会公众进行销售的房屋，交易对象是特定的，因此该房屋不属于商品房，不受商品房预售许可制度的调整。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十四条  本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第二十五条  合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

案涉a24号楼约定及履行是合作开发房地产关系还是房屋买卖关系。根据《补充协议书》及《协议书》约定，凯祥公司提供土地使用权，浩盛建筑公司施工，浩盛地产公司垫付该楼的建安费用，符合合作开发房地产合同共同投资的形式要件，但从约定内容看，a24号楼建筑面积约3000平方米，凯祥公司与浩盛地产公司各自分得50%，待该楼详规批复后，凯祥公司分得的部分以550万元的价格转让给浩盛地产公司，该楼面积无论增与减转让价格不变。即当事人关于a24号楼并无共担风险的约定，作为提供资金方的浩盛地产公司亦不承担经营风险。且2011年10月20日，浩盛地产公司与凯祥公司签订《协议书》，确认浩盛地产公司已经将案涉一期a24号楼的转让款支付给凯祥公司，并确认至此a24号楼全部归浩盛地产公司所有。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。二审判决对此认定并无不妥。凯祥公司申请再审主张a24号楼为双方合作开发房地产合同并不符合“共同投资、共担风险、共享利润”的条件，事实依据和法律依据不足，本院不予支持。

大连凯祥房屋开发有限公司与大连浩盛房地产开发有限公司、大连浩盛建筑工程有限公司其他买卖合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院（2014）民申字第599号]。