律师观点分析

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护，本案中，A、B与C分别于2014年2月16日签订了房屋买卖协议、2016年7月20日签订了房屋转让协议各一份，双方当事人均按上述协议约定的内容履行了各自的义务，现双方当事人对上述协议的效力产生纠纷， 二审中，双方当事人的争议焦点：讼争两份协议的法律效力如何确认， 双方当事人对上述协议的效力各执一词，上诉人A主张上述协议违反法律强制性规定而无效，被上诉人A则主张上述协议合法有效，本院对本案作分析如下： 第一，上述房屋买卖协议、转让协议不仅均有A、B及C的签名，还均有A、B的女儿C及女婿D的签字，而A、B未提交证据证明其在签订上述协议时受到胁迫或欺诈，故本院根据现有证据认定上述协议是A、B与C的真实意思表示， 第二，《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力，”A及B于1999年建设案涉房屋时，原姜堰市XX向其颁发了《江苏省村镇工程建设许可证》、《施工许可证》，该证件对涉案建筑项目的建设位置、建筑层数、建筑面积等作了规定，故A及B按照上述文件批准的范围内所建设房屋系合法建造而非违法建筑，A及B自房屋建成之日起，对案涉的房屋中按照上述文件批准建设的两层房屋的相应面积房屋享有物权，对于A上诉提出该证件不符合《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定、应凭县级政府批准文件和县级建设行政部门的选址意见书等再办理否则违法等主张，因A建设涉案房屋时所依据文件是否违反法律、法规的规定，属于相关行政机关依法处理范围，在上述《江苏省村镇工程建设许可证》、《施工许可证》未被撤销时，该证据系合法证据，故本院对A此主张不予采信，如A认为上述《江苏省村镇工程建设许可证》、《施工许可证》系违法证件，其有权向相关行政机关申请依法处理， 第三，A、B在与C签订案涉上述两份协议后，A、B已经按照协议约定向C交付了讼争房屋；C亦已向A交付了购买房屋的款项，并向A、B交付了XX，上述行为足以说明双方当事人均已按照双方当事人所签订的合同履行了各自义务，且双方当事人在履行上述协议时均遵循诚实信用原则，并无违约行为， 《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合XX效力，”在双方签订讼争协议时，A为了占有、使用讼争房屋从事经营活动，而A、B则是为了获得相应经济补偿的金钱需求；C基于双方当事人存在亲属关系，不仅向A、B提供了住房，还通过向A提供工作以解决其生活来源，因此讼争协议对双方当事人均有利，A、B与C属同一集体经济组织成员，双方在履行所签订的房屋买卖协议、转让协议过程中既未损害集体利益，也未侵犯案外其他人的合法权益，在双方当事人均已按照协议约定全面履行了各自义务的情况下，人民法院应从维护市场交易的安全和稳定角度妥善处理涉案合同以维护守约方的利益，而不适宜一概解除当事人所签订的合同， 第四，对于案涉房屋中有部分房屋系A及B超出原姜堰市XX颁发的《江苏省村镇工程建设许可证》批准建设的建筑面积及建筑层数的建筑物，因相关行政机关至今未对该部分房屋进行处理，但考虑到该部分房屋中有部分房屋与合法建筑之间存在关联性，而A将其中部分违法建筑拆除后予以重新建设或重新装修，故本院就此部分违法建筑所涉合同效力合同不予处理，当事人可就此违法建筑依法向相关行政主管部门申请处理，对于A二审中提交的证据3，因该证据的内容系相关单位或行政机关确认涉案房屋不得买卖，而上述单位或行政机关在明知涉案房屋已进行买卖、转让的情况下应依照相关法律、法规对涉案房屋的买卖或转让行为依法进行处理，但其至今未依法作出相应处理，故在其未依法确认涉案房屋买卖、转让行为为违法行为并作出具体行政行为的情况下，该证据为无效证据，本院不予采信，对于A二审中提交的证据1,2,4，因上述三份证据均无法推翻双方当事人已经依照讼争两份协议履行约定义务的客观事实，且双方买卖房屋的行为对双方当事人更有利，故本院对上述三份证据均不予采纳， 根据上述分析，A的主张即协议无效因依据不足，故本院不予采信，上诉人A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费80元，由上诉人A负担（已交）， 本判决为终审判决， 审判长　A 审判员　B 审判员　C 二〇一八年一月十二日 书记员　D