律师观点分析

原告何XX、王XX与被告四川XX公司（以下简称XXX）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告何XX及委托诉讼代理人肖XX，被告XXX的委托诉讼代理人陶XX、熊XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何XX、王XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定向原告支付逾期交房及逾期办理产权登记手续的违约金362692.89元；2.本案因起诉产生的一切费用由被告承担。事实及理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2014年3月11日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的营山县城南镇新营渠XX一期B区1栋1层1号商业3号门市房，建筑面积112.48平方米。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。合同原约定首付61.85%后按揭贷款支付，后贷款没有批准，2013年8月23日，原告已交定金5万元，2014年3月11日签订合同的当天支付549730元。之后于2015年7月30日支付20万元，2016年2月3日支付166810元，此时，原告已将总房款966540元全部支付给了被告，履行了付款义务。根据合同约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付商品房且在应当交交付之日起500日内让原告取得房屋所有权证书。否则从约定交房之日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之3的违约金、从买受人应当取得房产证之日至实际取得房产证之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之3的违约金。合同签订后，被告于2015年7月30日将该房屋交原告使用，逾期395天。经原告查询，被告将该门市房出卖给原告后，2015年8月19日就已将本应转移给原告的该房屋产权，又按房屋转移的形式办理成被告自留房的房屋产权并一直不为原告办理产权转移登记手续。后经原告向法院提起诉前财产保全申请，法院裁定查封该房屋后，被告在2019年6月26日才以二手房交易的名义将该房产的不动产权证办给原告。此时，逾期已924天，被告的行为构成了严重的违约。依照合同约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》被告应当支付违约金。自2014年7月1日至2015年7月30日逾期交房的违约金为人民币94768元。（799930×395×3/10000）；自2015年7月30日以后500天即从2016年12月14日起至2019年6月26日被告使逾期办证应付违约金为267924.89元（966540×924×3/10000）。原告多次向被告提出合理请求都遭到拒绝，且被告将原告电话拉入了黑名单，使得原告无法与被告沟通。无奈之下，原告只能依法维护自己的合法权益，诉请人民法院依法判决被告承担逾期交房和未按期办证的违约责任。
被告XXX辩称，人民法院应驳回原告的诉讼请求。原告诉称基本属实，被告逾期交房或超期办证，都是因原告违约所致。双方签订购房合同，原告选择按揭购房，但因原告原因无法办理XX贷款按揭支付房款；原告又不及时给付剩余房款，被告当然不会交付房屋给原告。直至2015年7月30日，原、被告签订购房补充协议，原告付款方式选择一次性付清，原告于当日付款20万元后，被告将房屋交付给原告，而下余房款166810元持续到2016年2月3日才支付给被告。依照合同约定，原告都还应支付购房款3190元，所以，被告才一直没有给原告办理房屋产权登记，责任在于原告。况且，今年4月，双方重新订立《存量房买卖合同》，应视为原告接受这一现实，被告并没有违约行为。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告XXX开发建设营山县城南镇新营渠XX商住楼盘，原告准备购买门市房并于2013年8月23日交购房定金5万元。2014年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买世纪春天一期B区1栋1层1号商业3号门市房，建筑面积112.48平方米，房屋总价款为969730元，签订合同的当天原告支付549730元。按合同约定的付款方式，原告选择首付61.85%后，其余房款通过按揭贷款支付；合同第十条、第十一条、第十三条分别约定了逾期付款责任、交付条件及逾期交房责任等。出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金；第二十条约定了产权登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金等。
之后，因原告向XX申请贷款未能获批，原告未及时支付被告购房款，经被告向原告电话催促，仍未有所进展。一直持续到2015年7月30日，原、被告新订立《补充协议》，原告自愿选择变更XX贷款方式为分期付款方式来支付剩余的购房款，被告表示同意；约定：原告在2015年7月30日支付购房款200000元，2016年1月1日前付清余下的全部购房款170000元等，当日，原告支付了购房款200000元，被告于当日将原告所购门市房交付给原告管理使用。2016年2月3日，原告将购房余款166810元付清，原告共计给付购房款966540元与被告，履行了付款义务。
同时查明，被告XXX于2015年2月将该门市房在营山县房管局办理了初始登记，登记号为201XXXX2995号。XXX与原告订立《补充协议》后即2015年8月，又将已出售给原告的门市房以自留房原因将房屋所有权登记为被告XXX所有，办理了产权登记，产权证号为201XXXX3078（建筑面积112.11平方米）。之后，被告XXX以该房及其他房产作为抵押物向成都市XX公司借款，债务履行期限至2016年10月27日止。2018年5月24日，XXX再次将该门市房产作为抵押物向营山农商XX借款，抵押期限三年。
因原告接房交清房款后一直未取得房屋所有权证，曾多次要求被告办理产权登记。在原告得知XXX将原告所购门市房产权登记在XXX名下且已抵押贷款的情况后，更是迫切要求被告办证并承担违约责任，XXX同意将产权过户给原告所有。2019年4月11日，原、被告在营山县房管局签订《存量房买卖合同》，由XXX将产权证号201XXXX3078（建筑面积112.11平方米）的门市房以966540元转让过户给原告所有。今年6月26日，原告取得了该门市房的不动产所有权证（川2019营山县不动产权第XXX号）。
诉讼中，因迟延办理产权手续，XXX愿意对原告适当补偿，但双方因逾期办理产权登记的违约金数额不能协商一致，故调解未成。
本院认为：原、被告于2014年3月11日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告在给付购房首付款后，因不能正常办理XX贷款支付下余的购房款，致购房事宜未继续正常进行，双方在此过程中均未提供依据按合同主张权利。至2015年7月30日，双方才订立《补充协议》，原告选择分期付款，被告在订立《补充协议》当天将房屋交付给原告，余下的就应当是原告按约定交清房款，被告应当为原告办理房屋产权登记。原告主张因被告应按合同约定于2014年6月30日前交付房屋，而延迟到2015年7月30日才交付房屋，被告应当承担逾期交房的违约金的请求，虽然合同中有约定交房期限及违约责任，按一般理解前提应当是付清购房款，但原告未能成功贷款支付购房款并签订《补充协议》分期付款后，被告已将房屋交付给原告。上列行为符合交易习惯及客观事实，原告的该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。
原告主张被告XXX应承担逾期办理产权登记的违约金的问题？本案中，原、被告因情况变化并订立《补充协议》，但未就办理产权登记等情况进行重新约定，买受人仍应按合同约定执行，至少在交付房屋及原告付清购房款后500日内取得产权证。但XXX在与原告订立《补充协议》后，却将该门市房产权登记在自己名下，并以此房产先后两次设定抵押借款，导致迟迟未能给原告办理产权登记，被告明显存在违约行为，也不利于房地产市场的健康有序发展。
就违约责任而言，原合同约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本院酌定由被告按原告已付房屋总价款966540元每日万分之一的标准来计算支付迟延办理房屋产权证书的违约金，结合本案实际情况，计算违约金时间从原告付清购房款之日以后500日即从2017年6月20日起计算至原、被告签订《存量房买卖合同》之日2019年4月11日止。被告XXX辩称因原告至今尚欠购房款3190元，无事实依据，XXX应当明白，原合同约定建筑面积为112.48平方米，而产权登记面积为112.11平方米，该3190元正好是面积差0.37平方米的价款。XXX认为应以双方所订立的《存量房买卖合同》为购房依据，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告四川XX公司于本判决书生法律效力后十日内赔付原告何XX、王XX逾期办证的违约金（违约金计算方式：以购房款966540元为基数，从2017年6月20日起按每日万分之一的标准计算至2019年4月11日为止）；
二、驳回原告何XX、王XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2600元，由原告何XX、王XX负担1950元，被告四川XX公司负担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。