案例一：

2012年2月11日连先生与大连某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了坐落大连市高新园区的房屋一套，合同约定开发商应当在2012年12月31日前向连先生交付经验收合格的商品房，开发商代为办理房屋产权证书，如因开发商的责任，自房屋交付起超出一年，连先生仍无法取得房屋权属登记证书的，开发商应负责继续办理，直至完成。双方就逾期办理房产证的违约责任无合同约定。

2014年6月连先生诉至法院，要求开发商支付逾期办理房屋所有权证的违约金，违约金计算方式为：已总房款为基数，自2014年1月1日起至实际取得房屋产权证之日止，按日万分之二计算。

开发商辩称双方签订的购房合同中未约定逾期办理房屋产权证的违约责任，刘某主张的违约金计算方式没有合同依据，且按照日万分之二计算违约金的标准过高，应予以调整。

案例二：

2009年4月25日刘某购买了某房地产公司开发的位于北京市朝阳区平房乡的房屋，合同关于“初始登记”约定，出卖人应当在买受人办理房屋交接手续之日起540天内取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不以此为由提出退房，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定执行。合同另约定，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。

截至2014年6月开发商仍未办理楼栋权属证明，刘某故诉至法院要求开发商支付其初始登记违约金（从2012年7月20日至实际办理初始登记之日止，以总房款2348830元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率计算）；转移登记违约金（自2013年1月16日至实际办理转移登记之日止，以总房款为基数按日万分之一的标准计算）。

开发商辩称双方签订的合同只约定了房屋产权证书逾期办理的违约金，楼栋权属证书没有约定，应按照合同约定执行。且合同约定违约金过高，目前北京整体环境的影响，房屋价格一直处于上升趋势，对连先生并未造成实际损失，应予以酌减。

争议焦点：

一、合同未对逾期办理房屋产权证的违约责任作出约定，开发商是否承担违约责任，如何承担？

二、法院对逾期办理房屋产权证违约金自由裁量的标准？

法院判决：

案例一：法院支持了连先生的诉讼请求，判决开发商给付连先生逾期办证违约金。

案例二：法院驳回刘某主张逾期办理楼栋权属证明的违约金，支持了逾期办理房屋产权证的违约金，按合同约定标准计算。

律师释法：

一、合同未约定逾期办理房屋产权证的法律规定

我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

根据该法律规定，关于逾期办理产权登记的违约责任，无论是房屋产权证的办理期限，还是逾期办理房屋产权证的违约金计算标准，有约定的从约定，无约定的从法定，开发商都要承担违约责任。

二、合同未约定逾期办理初始登记违约责任，如何适用？

就初始登记逾期办理的违约责任，如合同未予约定，是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任呢？司法实践中，该解释第十八条仅适用于房屋所有权证的办理，即转移登记，如关于初始登记的逾期办理违约责任五合同依据，考虑造成的实际损失很难被法院支持。笔者认为，比较开发商初始登记与转移登记的责任，初始登记为办理转移登记的前提，也是开发商的主要义务，如双方无约定代为办理房屋产权证，则转移登记仅为开发商的协助义务，所以就初始登记的违约责任的法律适用还需司法实践的考证。

三、法院对逾期办理房屋产权证违约金的调整

我国《合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

实践中，当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整，法院会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，违约金也具有一定的惩罚性，当事人约定的违约金如未超过造成损失的百分之三十的，一般法院不会认定为“过高”，会尊重当事人双方的意思自治。

四、逾期办理房产证造成损失的举证责任如何承担？具体损失有哪些？

笔者认为，首先，“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，法律没有特殊规定的情况下，违约方提出违约金约定过分高于损失应提出证据，然该条法律规定意在体现“公平”原则，所以在司法实践中，违约方如果能就违约金过分高于损失这一问题使法官产生合理怀疑，法官就会认定完成了证明义务。此时，应将证明责任分配给守约方，令其证明损失的数额及违约金的合理性。所以就逾期办理房产证的损失，购房人应对损失的证据注意保留和采集。

逾期办理房产证的损失和风险有哪些呢？笔者简述如下：

1、无法买卖、赠与、置换、继承、出租等，即使签定相关合同也不受法律保护；

2、房屋被拆迁时无法按国家政策获得拆迁补偿；

3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任；

4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险；

5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行;

6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地；

7、孩子落不了户、上不了学。

律师提示：

1、签订购房合同时，就逾期办理楼栋权属证明（初始登记）和房屋产权证（转移登记）的办理时间以及违约责任尽量约定明确；

2、违约金的计算标准在司法实践中，各个法院对此类案件现都没有统一裁判尺度，法官的自由裁量权较大，购房人在签订购房合同时，要尽量合理约定逾期办理产权证的违约金标准，过高或过低都不利于购房人权利的保障。

3、产权证的逾期办理造成损失的证据，建议购房人在专业律师的指导下采集和取证，为诉讼维权做足充分准备；