案情简介
刘先生2009年4月27日与北京某房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》一份,购买了位于北京市朝阳区平房乡黄杉木店x号房屋一处,约定了开发商应当在2010年8月31日前向刘先生交付该商品房。合同第二十条第一款“初始登记”约定:出卖人应当在买受人办理房屋交接手续之日起540天内,取得该商品房所在楼栋的权属证明。合同第二十条第二款“转移登记”约定:商品房交付使用后买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,出卖人应在商品房交付之日起720日内为买受人办理房屋所有权证书。
合同签订后,刘先生依约实际支付了购房总价款。2011年1月26日,刘先生实际收房并交纳契税、公共维修基金及产权代办费等费用。然至2014年6月涉案房屋所在楼栋尚未取得楼栋权属证,亦未能向刘先生办理权属转移登记。刘先生无奈诉至法院要求开发商为其办理该房屋的产权转移登记并支付违约金。
法院判决
关于原告要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求,鉴于目前楼栋权属证明未能办理,不符合办理房屋所有权证的条件,故法院对原告的该诉讼请求不予支持。但不影响被告积极履行合同义务,待条件具备时,双方自行办理相关手续或另诉解决。
律师释法
根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定,国家对不动产实行统一登记制度,统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。另根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定,合法建造房屋需要进行房屋所有权初始登记。据此,对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记,后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。
开发商至今未办理房屋初始登记,因而不具备办理业主房屋产权登记的法定条件。本案诉争房屋目前不能进行房屋的转移登记,故对李先生的诉讼请求,法院不应支持。此时刘先生可通过其他方式维护自身权利,如主张逾期办证的违约金、确认所有权或解除合同。
律师提示
在业主诉开发商逾期办理房产证诉讼时,如案涉房屋仍未办理初始登记,业主要求开发商办理或限期办理房屋产权证的诉求将不会得到法院的支持,为此支付的高额的诉讼费也将由业主自行承担。笔者建议,此时业主可先通过逾期办理房产证违约金的诉讼来敦促开发商尽快办理房产证,待初始登记办理后再另行提起诉讼。