案情简介：

王某与北京某房地产开发有限公司于2009年2月28日签订了商品房预售合同，购买了商品房一套，合同约定如因开发商责任未能在2011年8月31日前取得房屋所在楼栋的初始登记，开发商应当从初始登记的期限届满之次日起至实际完成之日止，按王某已付房款日万分之二的标准支付违约金。合同亦约定开发商如未能在房屋交付之日起720日内为王某办理转移登记，王某不退房的，自王某应取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，开发商按王某已付房款日万分之二的标准支付违约金。

王某依合同约定交付了房款，开发商于2010年11月5日交房，2013年6月4日方取得房屋所在楼栋的初始登记，本应在2012年10月26日前为王某办理转移登记，但王某直至2013年7月18日才实际取得房屋所有权证。

2013年9月王某起诉开发商请求法院判决开发商支付逾期办理楼栋初始登记的违约金9万元；支付逾期办理房屋产权证书的违约金3万元。开发商辩称办理初始登记是办理房屋所有权证书的前提，楼栋权属证明的延期办理，一定程度上导致房屋所有权证书的逾期办理，两者的违约金存在重复计算的情况，我公司不应当因同一行为再次承担违约责任。

案件争议焦点：合同对逾期办理初始登记和转移登记的违约责任均有约定，开发商是否应全部承担。

法院判决：购房合同为王某和开发商协商一致，真实的意思表示，且内容无违反法律、法规的情形，属合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。因双方在合同中明确约定了取得楼栋初始登记和转移登记的期限和如开发商未取得承担相应的违约责任。判令开发商给付王某逾期取得楼栋初始登记违约金9万元；逾期办理转移登记违约金3万元。

律师释法：

一、根据我国《房屋登记办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定出卖人要转移其开发的房屋，首先应该进行初始登记，从而取得大产权证。在此基础上，才能够为买受人申请转移登记，办理小产权证，办理楼栋初始登记是出卖人的法定义务。

二、初始登记办理后，出卖人有告知买受人初始登记办理情况并向买受人提供办理转移登记材料的协助义务。现实中，买受人多数是向出卖人交纳代办费，委托出卖人代为办理产权证，这样出卖人又负有约定的办证义务。

三、导致逾期办证的原因主要有：第一，出卖人的原因，比如土地手续问题、规划变更、综合验收未通过等；第二，买受人的原因，比如买受人未及时提供身份证明等申请材料、未及时交纳契税或者公共维修基金等；第三，不可抗力的原因。只有出卖人的原因导致逾期办证的，出卖人才承担违约责任。

四、双方签订的购房合同中对初始登记和转移登记的办理时间和违约责任均有明确约定，根据意思自治原则，合同合法有效，对当事人双方具有约束力，出卖人应向买受人赔付逾期办理初始登记和转移登记的违约金。

律师提示：

1、购房人在签订购房合同前，首先要对楼盘项目进行初步了解，如土地性质，所建楼房是否可以用于居住，是否可以分户办理产权证。

2、购房人在签订合同时要谨慎，要在合同中明确约定开发商办理初始登记的具体时间，向房地产产权登记管理部门递交各项材料及通知、协助购房人办理转移登记的具体时间。

3、购房合同中合理约定违约责任，如违约金约定过低，则诉讼主张增加时要承担较重的举证责任，来证明损失无法用约定的违约金来弥补。建议购房合同约定逾期办证违约金的标准为持续性计算，比如按已付房款的日万分之二计算，如此约定将对开发商起到督促作用，尽快解决问题纠正其违约行为。

4、房屋产权登记是物权的公示行为，购房人需提高法律意识，及时办理房屋权属转移登记，如开发商已逾期履行办证义务，购房人要尽快采取法律手段，督促开发商履行义务的同时，保证逾期办证违约金的诉讼时效。