律师观点分析

上诉人（原审被告）：吉林市XX房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区。

法定代表人：马X海，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：徐X，住吉林市丰满区。

法定代理人：郭*伟（系徐X母亲），住吉林市船营区。

上诉人吉林市XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人徐X房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐X一审诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。XX公司已将预售许可证、供水工程建设工程验收合格证、消防验收意见书等相关材料递交给房产局，一审时XX公司提交的吉林市居民住房产权办领导小组的材料汇编中明确写明钻石秀苑小区系因建设方问题导致房证未能办理。2.一审判决适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》判决XX公司承担违约责任错误，XX公司已依合同约定将办理房产证的相关材料递交给产权部门，XX公司不存在违约行为。

徐X辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回XX公司上诉，维持原判。

徐X向一审法院起诉请求：XX公司支付自2013年9月27日起至2016年8月16日止的怠于协助办理房产证造成的违约损失52,655.05元（另自2016年8月17日起至XX公司实际履行之日按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准执行，即银行同期同类贷款利率的1.5倍标准计算违约损失）。

一审法院认定事实：2012年8月1日，XX公司作为出卖人与作为买受人的徐X签订《吉林市商品房买卖合同》，该合同约定：徐X购买坐落于吉林市昌邑区钻石秀苑小区4号楼2单元9层94号建筑面积60.98平方米房屋；总房款255,664元一次性付款；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，双方协商解决”；第十九条约定本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉。该房屋于2013年6月28日交付。XX公司自认因施工单位的原因未完成综合验收，致无法办理所有权证。

一审法院认为，徐X与XX公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。关于XX公司是否存在逾期办理房屋产权证的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……、（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案，XX公司作为房地产开发企业，其将房屋销售给徐X后，其有义务将房屋所有权转移给徐X，即给徐X办理房屋所有权属证书。根据双方签订的合同第十五条约定，XX公司应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由XX公司提供的资料报产权登记机关备案，如因XX公司的责任，徐X不能在规定期限内取得房地产权属证书的，对由此承担的违约责任双方并没有约定。虽然该条款载明的是在商品房交付使用后500日内由XX公司提供资料报产权登记机关备案，但结合该条款后半部分关于不能在规定期限内取得房地产权属证书违约责任的约定和上述司法解释所规定的房地产开发公司有办理房屋所有权属证书义务的内容，故该条款应认定双方对办理房屋所有权登记的期限进行的约定，因XX公司至今仍未给徐X办理房屋所有权证，故其行为已构成违约，徐X要求XX公司承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，应予支持。关于XX公司提出其已经向房产部门提交了办理房证的相关手续的抗辩意见。一审法院认为，因XX公司对此抗辩意见并未能提供证据予以证明，故XX公司提出的此项抗辩意见不予采纳。关于XX公司抗辩未能办理房屋产权证系因施工单位的原因未完成综合验收，所以无法办理房屋产权证。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此规定，XX公司虽然主张逾期办理产权证系由于建设方的违约行为所致，但其不能以此对抗房屋的买受人，且对于上述情况XX公司应是可以预见、克服和避免的，故不属于其免责理由，因此，XX公司提出的此抗辩意见，不予采纳。关于逾期办证违约金的标准问题。因双方对逾期办理房屋所有权证的违约责任并未进行约定，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金应按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定：“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加上30%-50%；”本案中，逾期办理房屋所有权证违约金的起算日应自实际给付房屋之日即2013年6月28日起500日的第二日即2014年11月11日开始计算，截止至实际办理完产权证之日止，以交付购房款255,664元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准支付。对于徐X的此项诉讼请求中合理部分，应予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、XX公司于判决生效之日起五日内给付徐X逾期办理房屋所有权证的违约金（以购房款255,664元为基数，自2014年11月11日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%计算）；二、驳回徐X的其他诉讼请求。案件受理费558元，由徐X负担119元、XX公司负担439元。

二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。

本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案中，XX公司将其开发的商品房出售给买受人徐X，其有义务将房屋所有权登记至买受人名下，XX公司在合同约定的500日内未能履行该合同义务，应按照上述法律规定承担相应的违约责任，一审判决并无不当。XX公司上诉称未能办理所有权登记是因为施工单位的原因，其公司不存在违约行为，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，因第三人的原因造成违约的，应当向合同相对方承担违约责任。故即使存在施工单位的原因导致无法办理房屋产权登记，XX公司也应当向合同相对方徐X承担违约责任，XX公司该上诉主张不成立，本院不予支持。

综上，吉林市XX房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费797元，由上诉人吉林市XX房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。