律师观点分析

原告：顾X东，男，1970年1月2日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。

委托代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。

被告：吉林市XX房地产开发有限责任公司。住所：吉林省吉林市高新区。

法定代表人：丁X山，该公司董事长。

委托代理人：王晓明，该公司法律顾问。

原告顾X东与被告吉林市XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。顾X东及委托代理人刘刚，XX公司的委托代理人王晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

顾X东诉称：顾X东与XX公司于2015年8月19日通过协商签订了《购房协议书》，约定乙方购买甲方在江南长江街72号，臣山雅苑小区1号楼6-7号网点和1号楼3-8层，并同时约定1号楼3-8层由甲方在签订《购房协议书》后一个月内负责变成商业用楼，合同签订后乙方交纳了500万购房定金。在顾X东与XX公司约定1号楼3-8层改成商业用房期限将尽时，XX公司找到顾X东说明不能按期将3-8层变成商业用房。此时顾X东本着友好合作的目的进行了让步，与XX公司签订了《购房协议书》补充协议，并在协议书中约定了1号楼3-8层，XX公司最迟应当在2015年11月30日前将其变成商业用房，若XX公司不能再规定期限内将1号楼3-8层变成商业用房，应当依据《购房协议书》补充协议书第七条约定，向顾X东返还双倍定金1000万元。至此，由于顾X东未在补充协议规定的最迟日前将1号楼3-8层网点变成商业用房，导致顾X东与XX公司之间签订的协议目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》相关规定构成违约。为此，顾X东提起诉讼，请求判令：1.判令XX公司返还顾X东双倍定金1000万元。2.判令XX公司承担本案诉讼费用。

XX公司辩称：顾X东的起诉事实不真实，有欺诈、显失公平、重大误解的情况，我们没有违约行为，是顾X东违约，我们已经将房子交付给顾X东，变更的手续不影响顾X东对房屋的接收和使用，而且不是我们的过错，是政府审批时间漫长导致办理手续慢，请求法庭驳回顾X东的诉讼请求，并继续履行双方于8月19日签订的合同。

经审理查明：顾X东与XX公司于2015年8月19日签订了《购房协议书》，约定顾X东购买XX公司在江南长江街72号，臣山雅苑小区1号楼6-7号网点和1号楼3-8层。商业网点6-7面积451.99平方米，每平方米1.5万元共计6779850元，3-8层面积5448.81平方米，每平方米4300元共计23429883元。两项合计30209733元。并同时约定1号楼3-8层由XX公司在签订《购房协议书》后一个月内负责变成商业用楼，并约定协议签订后顾X东向XX公司交首付500万元，余款1000万元在XX公司把1号楼3-8层变成商业用楼后，一次性交齐，并同时提供贷款手续。合同签订后顾X东依约交纳了500万购房定金。在2015年9月11日顾X东与XX公司签订了《购房协议书》补充协议，并在协议书中约定因XX公司在2015年9月19日前将1号楼3-8层变更为商业用房，双方重新协商同意XX公司在2015年11月30日前将其变成商业用房，需要承担的费用由XX公司负责。在XX公司将1号楼3-8层变更为商业用房并且在房地产部门进行网签后，顾X东付清剩余房款。若XX公司不能在2015年11月30日前将1号楼3-8层变成商业用房，XX公司应当将1号楼3-8层的房屋以500万元的价格出卖给顾X东或双倍返还顾X东500万元定金，并承担给顾X东造成的一切经济损失。至本案起诉前，XX公司未依约将1号楼3-8层变更为商业用房并且在房地产部门进行网签。

认定上述事实，有顾X东提供的双方于2015年8月19日签订的购房协议、2015年9月11日签订的房屋买卖协议补充协议、2015年8月19日顾X东通过工商银行向XX公司财会人员的帐户打款200万元的银行流水明细以及手写填单、2015年8月19日通过顾X东中国民生银行帐户向XX公司财会人员钟久兴打款300万元的银行流水明细以及受理单、2015年8月19日XX公司出具的收据、XX公司的商品房预售许可证复印件、诉争房屋的建筑物一览表复印件、诉争房屋规划图复印件，以及顾X东当庭陈述在案佐证。

本院认为：顾X东与XX公司签订的购房协议及房屋买卖协议补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，自合同成立之日生效。合同双方当事人均应全面履行各自的义务。顾X东已经依约向XX公司支付了定金500万元。但XX公司在收取顾X东定金后，并未在双方约定的期限内依约将1号楼3-8层变更为商业用房并且在房地产部门进行网签。在庭审中，XX公司亦自认案涉的1号楼现在为止没有竣工验收。从双方签订的两份合同明显能够看出，顾X东要求购买的房屋为商业性质，但XX公司至今未能交付符合标准的房屋，顾X东在庭审中明确表示要求解除双方签订的合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”现XX公司迟延履行其主要义务，直至庭审时，仍未按合同约定将1号楼3-8层变更为商业用房并且在房地产部门进行网签，并且对于上述事宜的履行，除XX公司自述已取得政府相关部门同意外，其未提供补交税费等进一步履行的证据。故现能够认定XX公司迟延履行债务，致使合同目的不能实现。本案符合合同解除的法定情形，顾X东有权要求解除其与XX公司之间签订的合同，双方于2015年8月19日签订的购房协议及2015年9月11日签订的房屋买卖协议（补充协议）均应解除。关于顾X东主张的要求XX公司双倍返还定金的诉讼请求，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”根据双方2015年9月11日签订的房屋买卖协议（补充协议）第七条约定，甲方（XX公司）动用乙方（顾X东）支付的500万元定金，办理甲方将出售给乙方的房屋从住宅变更成商业用房，如果在2015年11月30日前不能办理完毕，甲方应当将1号楼3-8层的房屋以500万元的价格出卖给乙方或双倍返还乙方500万元定金，并承担给乙方造成的一切损失。现XX公司未按合同中约定的期限将1号楼3-8层变更为商业用房并且在房地产部门进行网签，其应按照合同约定承担违约责任，故顾X东要求返还XX公司双倍定金1000万元的诉讼请求，有事实及法律依据，应予支持。关于XX公司主张双方签订的合同有欺诈、显失公平、重大误解的情况，因XX公司作为房地产开发企业对于房屋的出售有充分的自主权，且XX公司未提供相关证据证明双方在签订合同时存在上述情况，故对XX公司的该抗辩观点，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告顾X东和与被告吉林市XX房地产开发有限责任公司于2015年8月19日签订的购房协议及2015年9月11日签订的房屋买卖协议（补充协议）；

二、被告吉林市XX房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告顾X东双倍返还定金共计1000万元。

如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费81800元、保全费5000元，由被告吉林市XX房地产开发有限责任公司负担。