一、定金是督促双方履行磋商义务的制约机制。
   认购书大致内容包括：1、当事人基本情况；2、房屋基本情况；3、大致价款与付款方式；4、签订买卖合同时限；5、定金数额；6、定金处理规则。其条款分为确定性和未确定性两部分，确定性条款是已决条款，可以直接订入买卖合同；不确定性条款处于未决状态，需要继续磋商。通说认为：认购书属于行将谈判的预约合同，与房屋买卖合同属于预约与本约之关系，其法律效力在于约束双方于一定时限内就签订房屋买卖合同进行继续磋商谈判，直至以最大诚意促使合同订立。
   认购书签订后，出卖人必须保留预定房屋至约定的磋商之日，此前不得让他人定购，更不得转售，但买受人不能如期而至，则坐失向他人出售的机会；买受人享有对该房屋的优先购买权，但出卖人随意转售则无法实现购买权。此时，定金可以保障磋商义务履行和各方权利实现：出卖人接受定金可以保障交易机会，但转售或者缺乏缔约条件，应当双倍返还；买受人交付定金可以保障优先购买权，但自身原因而不能订立合同，定金不予返还。以此平等互利、相互制约的机制督促双方严格履行磋商义务，促使买卖合同订立。

   二、定金罚则的具体适用。
   房屋买卖合同未能订立，如何处理定金？无不产生争议。《商品房买卖合同纠纷的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”笔者认为：了解定金性质是正确处理之前提。目前有立约定金说、违约定金说与结合说，本文采违约定金说：1、定金从属于预约合同，保证双方诚信履行磋商义务，一方不履行和履行不合约定的，应当适用定金罚则；经过磋商而不能达成一致意见的，不适用定金罚则。2、认定为立约定金，意味着只要一方不订立合同就丧失定金或双倍返还，后果将是要么一方以丧失定金或双倍返还为代价放弃订约，要么被迫接受不平等条款。3、立约定金旨在保证买卖合同订立，订立之前提是合同内容确定，而认购书签订后双方仅仅进入磋商阶段，合同内容尚未确定怎能订立合同？
   具体而言，应当按照下列规则处理定金：1、诚信磋商履行义务后，对未决条款或已决条款的细节问题达不成一致意见的，不应适用定金罚则。2、因不可抗力、意外事件致使一方有正当理由不履行磋商谈判义务的，不适用定金罚则。3、一方无故不在认购时限内到约定地点磋商或擅自改变在认购书中已决条款导致买卖合同无法签订的，应当适用定金罚则。4、一方违背诚信原则进行恶意磋商导致买卖合同未能签订的，应当适用定金罚则，具体包括：拒绝披露必要的可以决定合同订立和房屋价款的信息；利用自身优势迫使对方接受不平等条款和免责条款；非出现重大僵局一方终止磋商等情形。5、开发商在认购期限内未取得《商品房预售许可证》，或转售、抵押、出租商品房致使买卖合同不能订立的，应当双倍返还定金。6、第三人原因导致一方未履行谈判义务的，仍应适用定金罚则，受定金处罚一方可以依法向第三人追偿。

   三、房屋买卖合同一方当事人最好有证据意识，如果能在双方协商的过程中收集和保存对方的违约行为，这对日后诉讼具有重大的帮助。