侵犯承租人优先购买权的赔偿问题
【案例】
租赁合同第十六条约定：“本合同期限内，甲方（出租人－作者注，下同）需转让租赁房屋的部分或全部产权的，应在转让前一个月书面通知乙方（承租人－作者注，下同），乙方在收到甲方书面通知后3个工作日内给予甲方回复，乙方在同等条件下有优先购买权。”租赁合同第二十五条约定：“甲、乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址：甲方送达地址为深圳市XXX路XXX栋，乙方送达地址为XXX花园XX期XXX栋XX号店。送达地址未经书面变更通知，一直有效。一方给另一方的通知或文件按照送达地址邮寄视为送达。如按上述地址邮寄文件被邮政部门退还的，退还之日视为送达之日。”
合同签订后，出租人如期将租赁商铺交付承租人使用，承租人也按约定向出租人交纳了租赁保证金并一直依约支付租金。
2012年12月19日，出租人派工作人员前往承租人租赁商铺，向承租人当面告知了出租人欲出售包括租赁商铺在内的物业，并现场向承租人送达了《放弃优先购买权确认函》，承租人在收到《放弃优先购买权确认函》后，没有签字确认放弃优先购买权，亦没有明确表示欲购买拟出售物业。
2013年1月18日，出租人按照租赁合同第二十五条载明的承租人送达地址，通过邮政EMS向承租人邮寄了“《房屋出售通知书》，《愿意购买物业确认函》以及《放弃优先购买权确认函》”。该邮件于2013年1月20日被邮政部门退回。退回原因为“原写地址不详，无电话”。
2013年1月15日，包括承租人在内的共11名承租人向出租人提交了书面《申请报告》。该报告显示：承租人已经收到并知悉出租人准备出售租赁商铺的通知内容；申请人希望在出售租赁商铺所在物业前与出租人重新签订租约，适当延长租期。
2013年3月1日，出租人在《深圳特区报》刊登《通知》，催促申请人于《通知》见报之日起15日内以书面形式回复是否行使涉案物业的优先购买权，逾期将按照相关法律规定处理。
2013年9月8日，包括承租人在内的11名承租人向出租人提交了书面《报告》。该报告显示，申请人已经接到了被申请人准备出售XX花园XX期商铺的通知，收到了出租人发放的《放弃优先购买权确认函》。
2013年9月16日，包括承租人在内的11名承租人向出租了提交了书面《请求报告》。在《请求报告》中，承租人表示，得悉出租人已出售涉案房产。因出租人的违约行为侵害了法律赋予承租人的优先购买权，故要求出租人承担因其侵害承租人优先购买权的赔偿责任。
2013年9月25日，出租人与案外买受人订立了房产买卖合同将涉案房产出售给了买受人并于2013年9月30日办理了过户登记手续。涉案房产的销售总价为人民币约3.3亿元。
2013年10月8日，包括承租人在内的11名承租人向出租人发出《求偿函》。函中指出，由于被申请人已经将涉案房产出售，承租人行使优先购买权已无可能，故出租人应当承担赔偿责任。要求按照每平方米1万元的标准向申请人进行赔偿。
双方几经协商未果，承租人遂根据租赁合同约定的仲裁条款向深圳仲裁委员会提起仲裁。
【仲裁及审理过程】
2013年11月8日，承租人等11位承租人共同委托笔者提起仲裁，将出租人诉至深圳仲裁委员会，深圳仲裁委员会受理案由为房屋租赁合同纠纷。
承租人的主要仲裁请求为：
1、请求裁决被申请人依法向申请人赔偿因侵犯承租人优先购买权而给申请人造成的可得利益损失83.82万元及利息（利息按照人民银行同期贷款利息计算，从申请仲裁之日起计至被申请人实际付清之日止，货币：人民币，下同）；
2、请求裁决被申请人承担本案的一切仲裁费用，包括仲裁受理费、案件处理费、评估费等。
出租人答辩认为：
1、出租人在出售涉案房屋之前，已严格按照双方租赁合同的约定和法律的规定，适当地履行了通知义务。
2、在出租人依约、依法适当履行通知义务后，被答辩人并未在租赁合同约定的时限或法律规定的时限内明确表示购买，因此，承租人对涉案房屋享有的优先购买权早已放弃、归于消灭。
3、承租人对涉案房屋的优先购买权已经归于消灭，不存在被侵害的可能，承租人的全部仲裁请求依法均应当予以驳回。
【律师观点】
本案争议焦点主要集中在三个方面：其一，出租人是否向承租人恰当履行了通知义务；其二，承租人是否放弃了优先购买权；其三；若承租人的优先购买权受到侵害，赔偿标准如何确定。
现具体分析如下：
（一）关于通知义务。
我国合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通知义务的履行包括通知的期限、通知的方式、通知的内容等。
关于通知的期限，仲裁庭认为：承租人应当将拟出售租赁房产的交易信息提前通知承租人。无论根据《合同法》第二百三十条，还是租赁合同第十六条，均规定了租赁房产出卖人的提前告知义务。本案中，出租人于2012年12月19日已提前将其拟出售租赁房产的信息告知了承租人，且承租人在其书面文件以及庭审陈述中均予以肯定。从时间上看，距出租人实际出售涉案房产已经远远超过了法律规定的“合理期限”及租赁合同约定的“一个月”。故本案中，出租人的通知在送达时间上符合法律和合同的要求。
笔者认为，仲裁庭认定出租人的通知在时间上符合要求是完全正确的。出租人产生出售租赁房产的意向到实际售出之间有一段时间，出租人能在产生出售意向时即告知承租人，属于在出卖前告知承租人。但如出租人有多次出售意向，且每次因各种原因未能成交，且告知承租人其已决定暂不出售,则如出租人在明确告知承租人暂不予出售后又产生出售意向时，是否需要重新通知呢？笔者认为需要重新告知。
关于通知的方式，仲裁庭认为：通知应依照法律规定或者合同约定的方式送达承租人。根据租赁合同第二十五条规定，出租人的邮寄通知，虽被退件，但符合租赁合同关于送达的约定，应视为有效送达。
关于通知的内容，仲裁庭认为：通知应承载涉案房产出售的基本交易条件，如价格等信息。所谓“优先购买权”是指：在同等条件下，承租人对租赁房产有优先购买的权利。交易条件，至少基本交易条件的披露，对于承租人决定是否行使优先购买权至关重要。因此，通知承载的信息不仅应包含出租人出售租赁房产的意图，还应当包括出售租赁房产的基本交易条件。
笔者认为，仲裁庭关于通知内容的论述及观点是完全正确的。
本案中，仲裁庭认定出租人虽然向承租人送达了出售涉案房产的通知，但并未向承租人披露涉案房产出售的交易条件。鉴此，出租人没有恰当履行关于优先购买权的通知义务。
（二）关于承租人的优先购买权是否被放弃或归于消灭。
出租人认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号
仲裁庭认为，前述司法解释对房屋承租人行使优先购买权规定的答复期限是建立在出租人恰当履行通知义务的前提上。在出租人未具体披露出售租赁房产的基本交易条件前，承租人不明确表示购买在情理之中。因此，申请人的法定或约定的答复期限不应起算；在此种情形下，除非承租人明示放弃优先购买权，否则，其沉默不能视为默示放弃其优先购买权。
笔者完全赞同仲裁庭的认定，承租人的优先购买权是其依法享有的一项权利，除非承租人明确表示放弃该权利或者出现其他导致权利消灭的情形，不能对当事人的行为或意思表示做主观臆断。
（三）侵害优先购买权的赔偿责任
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号
关于侵害优先购买权的具体赔偿标准，目前法律没有明确规定，需要我们探究承租人优先购买权的性质。承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于他人购买该不动产的权利。我国法律设立优先购买权，主要是从生存和安全价值考量，是对一种基本社会秩序的维护。对于优先购买权人而言，该项权利确保了购买机会上的优先和排斥他人取得承租物业所有权的保障，但没有购买条件上的优惠，所以不会形成对出租人所有权的限制和出卖条件的减损。仲裁庭认为，出租人侵害承租人的优先购买权，其后果是：承租人由此丧失了以出租人出让价格及条件获得租赁房产的权利和机会。在这种情形下，承租人应有权从市场上购买条件相当的替代物业，出租人理应对承租人在购买替代物业所发生的额外支出承担赔偿责任。基于前述逻辑，仲裁庭认为，在深圳，以税务机关和国土部门同期公布的房地产计税参考价和同一房产转让的实际成交价的差额作为赔偿之计算依据不失为一种较为公允的选择。
笔者完成赞同仲裁庭的裁判意见，笔者认为仲裁庭准确把握了承租人优先购买权的立法原意和内涵，承租人优先购买权被侵害所丧失的是以同等条件购买租赁物业的机会，所以造成的损失应当是租赁物业的差价，即以同期租赁物业的市场价与出租人与第三人签订房屋买卖合同的合同价之间的差价作为赔偿的依据。
