出让土地房地产不适用房屋拆迁的法理非常简单明确。第一，依法提前收回出让土地使用权是法律授权土地管理部门的行政行为，房屋拆迁是民事主体之间的民事合同行为。第二，出让土地使用权提前收回后，只能是特殊情况下的社会公共利益用地，应当是划拨而不是出让;房屋拆迁也不需要出现特殊情况。第三，已经出让的同宗土地使用权，同时不能重复设立多个出让土地使用权。说到底，因有偿出让土地使用权与无偿划拨土地使用权的法律性质不同，而终止其使用权所设立的法律制度不同。原告依法有偿取得的出让土地用益物权，谁有权剥夺?在有法可依的今天，还是应当依法办事。《城市房地产管理法》第19条规定，提前收回出让土地使用权的法律性质只能是国家征收。

　　一、1988年修改《宪法》，确立国有土地所有权与使用权分离制度，对国有土地使用权、集体土地所有权作出了征收、征用的规定。按《宪法》第10条、第13条规定，无论从国有土地使用权专项物权，还是“私有财产”的种类物权来看，提前收回出让土地使用权都只能实行国家公权征收，不能实施民事法律关系的城市房屋拆迁。

　　二、专门法律《城市房地产管理法》第19条规定，“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”该法条规定，提前收回出让土地使用权的法律性质只能是国家征收。

　　从收回的法定条件和目的看，只能是“社会公共利益需要”。这里特别强调了“在特殊情况下”的社会公共利益需要，不是一般公共利益需要。除此之外，“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回”。

　　从提前收回出让土地使用权的程序看，必须“依照法律程序提前收回”。其具体的法律程序是，“土地管理部门应当提前6个月将收回土地的理由、面积、四至范围、收回日期等通知土地使用者，并在收回土地使用权所涉及的范围内公告”。

　　从提前收回出让土地使用权的法定权职责主体看，是土地行政管理部门。

　　从补偿主体和补偿资金的来源、性质看，提前收回出让土地使用权的补偿主体是土地行政管理部门，地上建筑物部分是房屋行政管理部门。其补偿资金是国家行政资金，不是拆迁企业的私有资金。

　　国家土地管理局《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知[1997]国土[法]字第153号指出，“依照《城市房地产管理法》第十九条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条的规定在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，人民政府或者土地管理部门依照法律程序提前收回出让的国有土地使用权，属于行政处理决定”。《物权法》第148条，对提前收回出让土地使用权的法律性质仍然定性为征收。征收权是国家公权，具有专有性。公司、企业等经济组织不得以实现经济政策和经济目的名义进行征收，也不能通过国家权利达到征收的目的。边贸城重建项目是商业利益，不是“在特殊情况下”的“社会公共利益需要”，提前收回原告的出让土地使用权不具备法定条件，不属于国家征收。。