论律师陪购为二手房买卖提供专项法律服务对社会和谐稳定所起到的积极作用

随着一线城市二手房交易市场的日渐成熟，律师陪购在二手房买卖中提供的专项法律服务所起到的作用也日益明显。

房产买卖过程中的律师陪购专项法律服务是目前国际通用的操作模式，目前香港、北京和上海已经全面将律师陪购业务引入了二手房的按揭贷款业务中。

律师陪购专项法律服务是指应当事人委托，根据律师本人亲眼所见，以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动，是律师的基本业务之一。

在二手房买卖过程中律师陪购所提供的专项法律服务的目标有两个：

一、 陪购当事人身份的真实性，合法性;

二、 陪购当事人行为的真实性，合法性。

在上述前提下，通过律师陪购专项法律服务，将能有效遏制买卖

交易及贷款过程中的房产产权不清、无权处分、提供虚假资料、恶意骗贷等现象的发生，切实的维护交易双方，房产中介和银行的利益，实现多方共赢，避免纠纷，为社会的和谐稳定发展起到积极的促进作用。

具体而言，律师陪购专项法律服务如下：

1.出售方是否为房屋合法产权人，产权性质，已购公房是成本价还是标准价;

2.出售方是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与住房单位有产权份额划分，其单位员工是否有优先购买权，其房改购房合同是否规定在一定期限内不能出售该房屋等;

3.房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使转让行为无效;

4.房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，取得原售房单位同意出售方售房的书面意见;

5.出售方是否有欠缴物业管理、水电煤气等应缴费用之情形;

6.房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁;

7.起草、谈判、修订房屋转让合同及相关补充协议、附件等;

8.代理买卖双方对价格评估申请异议复核程序;

9.交接时，审查房屋实际状况是否符合转让合同的承诺条件。

由此可见，律师陪购提供的专项法律服务主要集中在买卖双方身份真实性以及签约行为的真实性上，因此可以有效的对某些虚假买卖、恶意买卖及骗贷行为产生一定的法律威慑力;律师陪购提供的专项法律服务通过严谨的合同条款约定买卖双方的权利义务，明确交易行为的时间和范围，可以有效地避免因合同订立意思表达不清楚、不明确而产生的纠纷。

另外，在律师陪购提供的专项法律服务实务中越来越多的交易人出于自身原因不能亲自到房屋资产权属登记监理中心办理房屋转移登记手续而表示出希望由律师代为办理房屋转移等手续的意愿。而且接受当事人的委托代为办理民事法律行为也应当是律师陪购专项法律服务的一个重要组成部分。

根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”

根据《中华人民共和国律师法》第二十八条第六项之规定“律师可以从事下列业务：******(六)接受委托，提供非诉讼法律服务;******”

根据《城市房屋权属登记管理办法》第十三条之规定：“权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。

代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。”

由此可见，在律师陪购提供的专项法律服务中律师可以作为代理人代理二手房买卖一方或者双方办理房屋转移登记手续。

但是在保定的房屋资产权属登记监理中心操作实务中只接受委托公证的代理人代为办理房屋权属登记，这不仅违反法律法规的规定，违背了依法治国的精神，而且在二手房买卖最为重要的房屋产权变更环节把律师排除在外，很可能在这个最重要的环节出现问题，造成交易一方甚至是交易双方“钱房两空”的恶性后果。因此，建议房屋资产权属登记监理中心在操作实务中切实做到依法办事，不再将律师的代为办理房屋权属登记行为排除在外。

综上所述，律师陪购提供的专项法律服务具有安全性、透明性、效率性等特点，确实有效地促进了社会主义市场经济的稳步发展，对社会和谐稳定具有极大地积极意义。