【商品房质量】因房屋质量问题对买受人的赔偿范围

《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第三款规定“保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”。第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

《解释》第十三条第二款规定“出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”上述规定明确了在保修期内，房屋出现质量问题，开发商应承担保修义务。除此之外，因房屋质量问题给买受人造成损失的，开发商也应承担赔偿责任。在适用前述规定要求开发商承担赔偿责任，应同时具备以下条件：第一，房屋出现的质量问题应在保修期内;第二，房屋出现的质量问题应属保修范围;第三，因房屋的质量问题，确实给买受人造成了损失。但并未对损失的具体范围作出规定。根据《合同法》第113条规定，损失应当以因房屋质量问题之违约行为所造成的损失为准。

实践中，争议比较大的是因房屋质量问题，购房者另行租房，产生的租金损失，下面将结合具体案例对此问题谈一下个人看法。

2003年6月20日，王某与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买了某房地产开发公司开发的一套商品房，合同约定购房款总额为人民币45万元，交房时间为同年12月31日前。《商品房买卖合同》签订后，王某将原居住的约80平方米的房屋以人民币42万元的价格出卖给了第三人，所得款项用于支付购房款。2003年12月20日，某房地产开发公司向王某交付了房屋。王某在装修时发现该房屋出现地面、墙面、天棚、梁裂缝的现象，遂委托某鉴定机构对房屋质量进行鉴定，鉴定结论为：1、地面裂缝主要是地热温度裂缝，影响住户正常使用;2、墙面裂缝主要是表面砂浆的塑性裂缝;3、主卧室天棚楼板贯长裂缝属受力裂缝。尽管已经处理，但处理措施不当，严重影响长期使用安全;4、客厅主梁截面属多层施工，层间剥离，造成多处空鼓及表面垂直裂缝。因房屋存在上述质量问题，导致王某无法入住，其原居住的房屋又已出卖，故王某以每月3600元的价格另行租赁了面积为130平方米的房屋。

2004年3月19日，王某以某房地产开发公司为被告向法院提起诉讼，诉讼请求为：1、要求解除与某房地产开公司签订的《商品房买卖合同》，退房返款;2、要求某房地产开发公司按《商品房买卖合同》关于逾期交房每逾期一日，按已付购房款总额日万分之二支付违约金标准，向王某赔偿自交付购房款之日起至实际返还购房款之日止的违约金;三、要求某房地产开发公司承担因房屋出现质量问题导致王某无法入住另行租赁房屋的租金损失。

在审理过程中，法院除查明上述事实外，还查明，王某原旧房对外出租价格约为人民币2300元/平方米。某房地产开发公司放弃对房屋质量问题重新申请鉴定的请求权。同意王某的第一项、第二项诉讼请求，不同意王某第三项诉讼请求。其认为既然支付的违约金，就不应再赔偿王某的租金损失。

关于第三项诉讼请求合议庭的意见分歧也比较大：一种观点认为，根据法律法规的规定，因房屋出现质量问题给买受人造成损失的，出卖人应承担赔偿责任。本案中，造成王某无法入住，另行租赁房屋产生租金损失的直接原因是某房地产开发公司交付的房屋存在严重的质量问题，对因此给王某造成的损失，开发商应承担赔偿责任。另一种观点认为，既然开发商已按《商品房买卖合同》的约定对因房屋出现的质量问题承担了违约责任，支付了违约金，在此情况下，不应再对王某另行租房的租金损失给予赔偿。笔者同意第二种观点：1、《中华人民共和国合同法》第113条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。根据此条规定，如果约定的违约金不足以弥补受损害方实际损失的，应当以受损害方实际损失为限进行赔偿。本案中，因房屋主体结构存在质量问题导致原告无法入住，另行租赁房屋这是不争的事实，但根据《商品房买卖合同》的约定，王某购房款总计为45万余元，假设购房款全部是王某出售旧房的款项，某房地产开发企业除向王某返还购房款外，按《商品房买卖合同》约定的日万分之二计算违约金，每月违约金约为2800元，违约金足以租住王某已出卖的同档次的约80平方米旧住宅;假设购房款全部是王某自有资金，日万分之二的标准是同期银行存款利率的三倍，远远超过利息损失。如果在要求某房地产开商支付违约金之外，另行支持给付王某租金的诉讼请求，表明王某价值45万元的旧房出售变现后，因购房不成将获得一份按日万分之二标准计算的违约金，又获得一份租金，这显然与《合同法》第113条规定相悖。当然，如果违约金不足以弥补王某实际损失，某房地产开发商应按王某所受实际损失承担赔偿责任。

从上述案例看，如果因房屋质量问题买受人要求开发商承担另行租赁房屋的租金损失应同时具备下列条件：1、在保修期内，房屋确实存在质量问题;2、因房屋出现的质量问题导致买受人无法使用房屋;3、买受人另行租赁房屋的标准不得高于其用于支付购房款而出卖的旧房对外出租的标准，否则对超出部分出卖人不予赔偿;4、如果违约金足以弥补买受人所受损失，则以违约金为限进行赔偿，反之，应以买受人所受实际损失予以赔偿，违约金不足部分，出卖方应予补齐。

另外,关于因房屋质量问题给买受人造成误工损失的赔偿问题，现行法律法规没有规定。在实践中，误工费的标准亦未统一。笔者认为，在我国对此问题未作出具体规定之前，可以比照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》关于误工费的规定处理，该解释第二十条规定“误工费根据受害人的误工时间和收入状况确定。误工时间根据受害人接受治疗的医疗机构出具的证明确定。受害人因伤致残持续误工的，误工时间可以计算至定残日前一天。受害人有固定收入的，误工费按照实际减少的收入计算。受害人无固定收入的，按照其最近三年的平均收入计算;受害人不能举证证明其最近三年的平均收入状况的，可以参照受诉法院所在地相同或者相近行业上一年度职工的平均工资计算。”因房屋质量问题造成买受人误工损失的，买受人请求赔偿误工费的，可以买受人处理房屋质量问题的实际误工时间及上述误工费标准计算和赔偿误工损失。