在广州律师网律师团队执业过程中，委托人或者当事人常会向我们咨询这样的问题，即开发商一房多卖怎么办?

广州律师网律师团队为给当事人清晰解释一房多卖或一房二卖的法律风险及预防等有关问题先提供以下案例以便对照解读：

朱女士看中一套房，便与开发商签订了购房协议，并交了50万元首付款。一段时间后，房价上涨，朱女士满心欢喜地等着收房，然后有一天朱女士却发现一位姓王的先生搬进她买下的那套房开始装修。更让她惊讶的是，王先生还给她看了他名下的房产证，经朱女士到有关部门一查，房屋产权确实已登记在王先生名下。原来，开发商虽与朱女士签订了售房合同，但后来见房价上涨，便以更高的价格卖给了前来买房的王先生，并且为王先生办理了产权登记，朱女士一怒之下将开发商告上法庭。现实生活中类似朱女士这样的遭遇屡见不鲜，业内外人士通常称此种情况为一房多卖或一房二卖。

广州律师网律师团队认为在这种为一房多卖或一房二卖情形下，房子究竟属于谁由于物权法规定，不动产物权的变动未经登记不发生效力，因此朱女士虽然与开发商签订了合同，但只享有合同上的权利，本质上只是一种债权却并没有取得对房子的物权。而王先生虽然订合同在后，却由于已办理产权登记，因而他现在是房子的合法所有权人。但朱女士也不是只能自认吃亏，她可以依法维护自己基于合同产生的权利。根据合同法、消费者权益保护法和最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，针对上述开发商一房多卖或一房二卖的问题她可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

广州名律师、广州律师网首席律师朱宝成认为在现有的法律制度下一房多卖或一房二卖所产生的法律风险是可以预防和规避的，法律本着保障先到先得的原则为买方设定了一个保护制度，即预告登记制度。物权法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。朱女士在购房之初就可以向登记机构申请预告登记，经预告登记后，开发商未经她同意将房屋卖给他人的就属无效行为了。不过，预告登记的有效期限并非无限长，物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，买方应当在办理预告登记后密切跟踪并关注不动产登记的有关情况并及时办理登记从而取得物权，并避免因开发商一房多卖或一房二卖给自己造成无法挽回的损失。