律师观点分析

案件详情：

2000年2月，经核准，上海市浦东新区三林镇某某队(原、被告确认即上海市浦东新区三航路XXX号)房屋登记在案外人上海某某公司名下，土地地号浦东新区三林镇某村，土地使用面积1970平方米，房屋建筑面积900多平方米。

2000年、2005年，原告先后与上海某某公司签订协议书，其中约定原告向上海某某公司租借某村大桥仓库东侧土地办厂使用，原告支付相应土地租金，原告生产经营期间建筑的办公、厂房等建筑地面设施，上海某某公司为原告办理好房产产权证；由于国家开发等原因导致被动迁或征用，土地使用补偿费归上海某某公司所有，地面房屋、厂房等建筑设施补偿归原告所有；原告同意将房屋土地使用证的户名做为上海某某公司，房屋产权证由上海某某公司保管，原告有复印件。2013年1月，原告就上述租地事宜再次与上海某某公司签订租地协议书，约定期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止，土地租金XXX元。

2014年3月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，其中约定原告将坐落于上海市浦东新区三航路XXX号内的办公楼、生活楼、厂房等租赁给被告从事经营以及生活用房，总面积1970平方米，建筑面积900多平方米；租赁期限3年，自2014年3月至2017年3月止；租金为每年30万元，按先付后用的原则每半年支付一次，被告在2014年3月16日前向原告支付半年租金15万元，已收的5万元定金相应扣除，下次租金15万元在上次租金到期前付清，以后按此类推，租金超过一个月未付，原告有权终止协议；被告在租用原告房屋期间必须合理使用妥善管理原告所提供的财产，如需变动和改造应事先通知原告，征得原告同意后方可实施并承担费用，租赁期满后原告收回房屋，对被告变动改造及装修不作任何补偿，同时按动产归被告所有，不动产归原告所有的原则执行；如该合同租赁房屋遇到动拆迁，本合同自动终止，原告不承担违约责任，但租金按实际数结算，动拆迁的补偿按国家规定处理。

2014年9月，上海市浦东新区规划和土地管理局发布《拟征地告知书》，告知拟征收系争房屋所在地在内的集体土地，用作楔形绿地(含部分配套开发用地)。

2014年11月，上海市浦东新区人民政府发布《征收土地方案公告》，告知经批准征收系争房屋所在土地在内的集体土地。

2015年5月，上海市浦东新区规划和土地管理局发布拟定的《征收房屋补偿方案公告》。

2015年7月，浦东新区规划和土地管理局发布《征收房屋补偿方案实施告知书》，告知征收房屋补偿方案已获审核批准，将依法组织实施征地房屋补偿，本征地范围房屋补偿协议的签约期限自2015年8月22日至2015年12月19日。

2017年1月，原告向被告邮寄《告知函》，告知租期届满后不再续租，要求被告于2017年3月搬离，并支付拖欠2015年8月16日至2017年3月的租金XX万元。

2017年3月21日，原告又向被告邮寄《房屋搬离通知书》，要求被告搬离，并支付拖欠租金等费用。

法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点之一为《房屋租赁合同》何时终止。被告认为2014年11月发布征收土地公告，根据约定遇到动迁，合同于2014年11月自动终止。原告则认为租赁房屋至今未签订征收补偿协议，合同系2017年3月租赁期限届满而终止。本院认为，合同第八条约定“如该合同租赁房屋遇到动拆迁，本合同自动终止，原告不承担违约责任”，从文意理解动迁系一个时段概念，包括征地公告、补偿方案公告、房屋征收补偿协议的签订等，由于合同未作明确约定，故原、被告对于合同应在哪个动迁时间点终止理解不一。从合同目的看，双方约定合同期限至2017年3月止的大前提下，再行约定租赁期间内如遇动拆迁合同自动终止，系为了防止租赁期限届满前，由于房屋被动拆迁，签订征收补偿协议后导致承租人无法使用房屋而约定的合同自动终止，故尽管在租赁期间，系争房屋及场地所在地块被列入征收范围，但在此期间尚未签订房屋征收补偿协议，系争房屋仍由被告租赁使用，被告在此期间也未向原告提出租赁合同因征收公告发布而自动终止，在2015年3月、2015年8月及2016年1月仍陆续支付部分租金，在双方约定的租赁期限届满时，被告作为经营主体租赁房屋的目的已基本实现，被告关于《房屋租赁合同》已于2014年11月征收公告发布而自动终止的辩称，缺乏依据，本院不予支持。原、被告约定的租赁期限届满前，原告已明确告知被告合同租期届满后不再续签，原、被告的租赁关系应于租赁期限届满之日即2017年3月终止。

合同终止后，被告应搬离，并将系争房屋及场地返还原告。被告辩称返还的前提为补偿款先予确定与保障，本院认为，首先，租赁期限届满，被告并无法律或合同依据，以谈妥被告应获得的动迁补偿作为返还房屋的前提条件；其次，目前尚未签署征收补偿协议，被告有无动迁利益或者动迁利益的多少均不明确，在原、被告不能自行形成一致意见下，被告不返还房屋，于法无据。再者，即使被告享有相应动迁利益，根据被告所述评估公司已对涉案房屋包括违章建筑作出相应评估意见，被告的搬离并不影响动迁利益的确认。

关于房屋使用费，租赁期间届满后被告未及时返还房屋，原告请求支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持，房屋使用费的金额由本院参照上述减少后的租金标准予以计算。

律师点评：

对于房屋出租期间，发生动迁的，满足以下两个条件后，承租人就是拆迁关系中合法的承租人，是可以得到住宅房屋拆迁应有的补偿。

第1、房屋拆迁只有合法的承租人才能得到应有的补偿。首先承租人与出租人即被拆迁人之间的租赁合同应当是有效合同，当然如果有一份书面的房屋租赁合同会更好；

第2、合同约定的租赁期满日应当在拆迁公告的日期之后，法定租赁双方分配补偿人与使用人分配补偿是有一定的区别对待的。

另外，由于租赁关系与房屋的拆迁补偿不属于同一法律关系，不能在同一个案件中处理，如果出租人已经起诉要求支付租金，并请求搬离等。承租人不能以出租人未支付任何补偿款来抗辩租金以及搬离的诉求，应当另行起诉。