购房者怎样绕开开发商的“坑”

那么，开发商延期交工的原因是什么?购房者怎么绕开开发商的“坑”?房子延期交工，购房者该怎么维权?日前，记者就这些问题采访了住建部门相关工作人员和律师。

延期交工的原因是什么?

开发商资金链断裂 拆迁拖后腿

延期交工的原因是什么?记者采访开发商和住建部门了解到，主要原因有两个——开发商资金链断裂和拆迁受阻。

先来说说资金方面的原因。这方面，中远睿城和国泰西苑(一区)较为典型。

2010年，中远睿城对外开售，吸引了不少市民购买。当时，开发商承诺，房子于2011年年底就交工。但是，开发商的这一承诺并未兑现，交工日期从2011年拖到2012年，再拖到2013年，直到现在也没个准信儿。

这一切都是资金短缺造成的，从而导致工程无法继续建设，房子何时交工就成了一个未知数。

据开发商介绍，目前，中远睿城A区整体工程完成了85%，B区整体工程完成了65%，而A、B两区的步梯楼则完成了90%，因此步梯楼是交工的一个“突破口”。但是，步梯楼要交工，还需3000多万元进行外装修、铺设管网等，这笔钱一直无法解决。

国泰西苑(一区)的建设也卡在了资金上。国泰西苑(一区)拆迁费用比较大，需要1亿多元，但国泰集团目前没有这么多资金。2010年，购房者将购房款交到了国泰集团，然后由国泰集团负责拆迁和建设。因为国泰集团的资金由财务统一调度，不可能设立专款，于是就将这笔资金用在了其他项目的土地收储上。结果，这笔钱用了以后，国泰集团的资金链断裂，导致国泰西苑(一区)的五六个工厂没有完成拆迁。

其实，早在2013年，记者就调查过国泰西苑(一区)延期交工的事。当时，国泰集团的相关负责人介绍，公司想了一些解决办法，其中一种是尽快销售王府花园商业街的商铺，将售房款投到国泰西苑(一区)的建设中。当时，王府花园商业街的商铺已经封顶，并办理了预售手续，开始销售。预计销售订金能收回2-3亿元;一旦商铺全部售出，约能回笼资金十几亿元。公司初步计划，2013年底完成国泰西苑(一区)的拆迁，并将楼盘的基础做好;2014年开春开始建设，最晚于当年10月份交工。

现在看来，这一计划“流产”了。

3月16日，记者再次来到国泰集团采访。办公室人员表示，国泰集团主事的“二经理”和“四经理”都不在，年后就没过来，其他人无法回答这个问题。而王府花园商业街销售处则大门紧锁。

再来说说拆迁方面的原因。

万象新城的建设就是被拆迁拖住了后腿。2010年，该片进行改造，由于涉及的拆迁户较多，因此拆迁进度一直不太理想。直到现在，还有一二百户没有拆迁。

东方商贸城也是因为前期拆迁受阻，导致无法开工建设。就这么一拖再拖，资金上又出了问题，房子更盖不起来了。

怎么绕开开发商的“坑”?

一看开发商信誉度和实力 二看“五证”是否齐全

怎么绕开开发商的“坑”?市住建委房产物业科科长袁平介绍，一是要看开发商的信誉度和实力，二是要看“五证”是否齐全。

一般来说，实力雄厚、信誉好的开发商是比较靠谱的，即使在建设中出现资金短缺问题，也能相对容易地融到资。

同时，购房者买房前要看“五证”(《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程用地规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》)是否齐全。“五证”齐全，购房者就能放心购买。“五证”中，最重要的是《商品房预售许可证》，只有取得了《商品房预售许可证》，开发商才能预售商品房。

依照国家《城市商品房预售管理办法》，取得《商品房预售许可证》须符合以下条件：已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书;持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

“以前，开发商达到上述要求，就能取得《商品房预售许可证》。现在，按照自治区和我市新出台的规定，建设的楼栋必须达到总楼层的1/2以上才能申请办理《商品房预售许可证》。比如一栋10层电梯楼，必须盖到5层才能申请办理。或者，开发商投入的工程建设资金达到总工程资金的50%以上，才能申请办理。个别旗县的要求更加严格，要求商品房封顶后才能办理。”袁平说。

报道的6个延期交工楼盘中，日月星苑开发商完成拆迁就开始预售房了。按照规定，开发商根本不可能取得《商品房预售许可证》。

实行商品房预售许可制度，是国家为了规范开发商的交易行为、确保购房者的权益而采取的必要措施。如果开发商手续不全，则可能出现中途停工、楼盘烂尾、超规划建设、无力或拒不退还全额订金和房款的情况，使楼盘不能按期交付使用，最终倒霉的还是购房者。

房子延期交工，购房者怎么维权?

这儿有三个解决办法

房子延期交工，购房者该如何维权?蒙宁律师事务所律师章艳江(电话：13847894808)和住建部门工作人员介绍，法律对此有明确的规定。

《合同法》第九十四条规定：出卖人迟延交付房屋，或者买受人迟延支付购房款，经催告后，在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

《商品房买卖合同》在“甲方(开发商)逾期交付商品房的处理”一项中规定：如甲方未按合同约定日期交付商品房，乙方(购房者)有权按照约定，追究甲方的违约责任。如果合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起，至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房房价款的׉向乙方支付违约金。

如果解除合同，甲方应退还乙方已付款，支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起，至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房房价款的׉向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。

另外，《合同法》规定：当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果继续履行合同，购房者可要求开发商支付违约金。

房子延期交工，购房者可以采取如下解决办法：其一，继续履行合同，要求开发商承担违约责任，按合同约定赔付违约金。其二，提交退房申请，要求开发商退还房款。如果开发商接到购房者提交的退房申请后拖延时间，未尽快给予购房者答复，购房者可采取法律手段维护合法权益。其三，购房者还可以邀请律师(章艳江律师电话：13847894808)，在律师的帮助下，达成双方满意的结果。