导读
借名买房，是指出资人借用他人名义购买房屋，并将房屋所有权登记在出名人名下，由出资人享有房屋权益的行为。一般情况下，出资人会与出名人签订借名买房协议，以书面方式确定房屋的实际出资人和权利人。本文将结合司法实践中的经验及法律法规，对借名买房协议的效力问题进行分析。
司法实践观点 第一种观点：借名买房协议是出资人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定，违背了物权变动的法定原则，应认定该协议无效。 第二种观点：当事人之间签订借名买房协议是意思自治的行为，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即为有效。 案例一 潘某与王某房屋买卖合同纠纷案[（2014）乌中民四终字第302号] 案情简介：王某委托潘某，以潘某的名义在工业学校购买单位集资房一套，王某以潘某名义向工业学校支付购房款。后王某与潘某签订《借名购房协议》，约定：王某以潘某名义购买涉案房屋；涉案房屋需要使用潘某名义办理相关手续时，潘某应无条件配合。在房屋建成交付后，潘某不配合王某办理入住等手续，王某遂将潘某诉至法院。 法院认为：王某与潘某签订的《借名购房协议》均是双方真实意思表示，且未违反全国人民代表大会及其常务委员会和国务院颁布的法律法规，应为有效，双方均应按照协议内容履行各自义务。 法院判决：潘某应继续履行《借名购房协议》，将涉案房屋和钥匙交付给王某。 案例二 耿某与李某确认合同无效纠纷案[（2014）三中民终字第01033号] 案情简介：耿某与李某签订《关于经济适用房的产权及资产说明》，载明：房屋属性为经济适用房；房屋购买指标为耿某单位以抽号方式获取。后李某用耿某的购房指标购买涉案房屋，支付了购房款，对房屋进行了装修，并居住至今。后耿某要求李某返还涉案房屋，李某将耿某诉至法院，请求确认经济适用房协议无效，耿某应返还购房款。 法院认为：李某对涉案房屋装修并入住，以及持有原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件等事实，确认双方形成借名买房关系。但因涉案房屋系经济适用房，李某借名买房不符合相关法规、政策的规定，该行为无效。 法院判决：确认房屋买卖协议无效；耿某返还李某购房款及相关税费，并赔偿李某装修费及购房损失。 律师意见 《合同法》第五十二条将“违反法律、行政法规的强制性规定”作为合同无效情形之一。此规定将判断合同效力的法律依据，限定为全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中的效力性强制性规定。本文案例一中，当事人签订借名买房协议，违反了地方性限购政策，不属于违反法律、行政法规的强制性规定，如亦无合同无效的其他情形，故该协议有效。 案例二中，经济适用房系国家财政负担的住房，其目的是为保障中低收入且住房困难家庭的住房利益，具有社会保障性。无经济适用房指标者与具有指标者达成借名买房协议，损害了社会公共的利益，故该协议无效。 因此，当事人之间签订借名买房协议是意思自治的行为，只要不存在《合同法》规定的无效情形，即为有效。 律师建议 借名买房通常发生在亲戚朋友之间，一般具有信任基础，但仍存在一定风险。采取借名买房方式购房，应注意以下几点： 一、明确购买房屋的属性，避免买卖无效之情形。 二、签订书面协议，明确借名的事实与理由及双方的权利义务，尤其要严格约定违约责任，确保守约一方的利益。 三、妥善保管所有与购房有关的原始票据及证据，如首付款、定金、中介费、税费、按揭还贷、维修基金、装修保证金等费用单据。 四、房屋的占有使用和产权证的持有，如物业管理、停车、水电及燃气等费用的票据和产权证书原件。 五、如发生纠纷，最好请专业的律师团队进行处理。 相关法律 《中华人民共和国合同法》 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》 第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》 第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第一条 第一款 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 来源：网络 【免责声明】： “必奕律师”对转载、分享的内容、陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完善性提供任何明示或暗示的保证，仅供读者参考。
