交完首付，房子被法院查封的，购房人该怎么办？

交完首付，房子被法院查封的，购房人该怎么办？

【案情】

2018年7月，张、彭二人与李某在中介公司签订房屋买卖合同，约定李某将无锡市鸿景雅园某房屋出售给张、彭，双方约定房屋总价款为115万元，最晚过户时间为2018年11月15日。合同签订当日，张、彭二人支付定金1万元，并在随后的几个月内陆续支付了59万房款。   然而该房屋却在2018年10月18日因李某涉诉被法院查封，张、彭二人得知后，诉至法院请求判令李某继续履行双方签订的房屋买卖合同，受领剩余房款，配合办理过户手续，并支付违约金23万元等。

【法院判决】       

李某与张、彭二人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。然而，该房屋于2018年10月18日即因李某涉诉而被法院查封，张、彭二人向法院提起执行异议，但被驳回，涉案房屋买卖合同已无法实际履行，张、彭要求解除本案房屋买卖合同，由李某返还购房款，应予以支持。       本案系因李某涉诉导致涉案房屋被法院查封以致合同无法履行，故李某系违约方，张、彭有权要求李某承担相应违约责任，考虑到本案实际情况，综合张、彭因李某违约造成损失的情况，法院酌定违约金为10万元。       经调解，张、彭二人同意与李某解除双方签订的房屋买卖合同，李某返还张、彭二人已付房款60万元并承担违约金10万元。来源：无锡市中级人民法院、无锡市锡山区法院

律师建议【解决途径与方法】       

购买房屋对每个家庭而言都是大事，在付完首付之后发现房屋被查封无法过户，应尽快寻求法律帮助避免损失扩大。购房人可通过以下途径解决：

1、就执行行为提起执行异议和后续的执行异议之诉（含一审、二审）。法律依据：

《民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。     

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

2、执行异议和异议之诉无法解决的，可以提出解除房屋买卖合同并要求其承担违约责任或者不经执行异议和异议之诉直接要求解除房屋买卖合同并要求其承担违约责任。     

本案出售方涉诉导致涉案房屋被查封无法完成过户，应属合同法规定的当事人一方有违约行为致使合同目的不能实现的情形，购房人有权要求解除合同、返还房款并由违约方承担违约责任。

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