忽视房屋使用性质，导致承租人千万损失！

原创 李慧lawyer 公司法研

在房屋租赁过程中，无论是出租人还是承租人，往往更多关注房屋的租期、租金、物业费、维修责任等商业条款上，而对于房屋的使用性质或用途缺乏必要的注意。而房屋的性质和用途与房屋的装修及消防验收紧密相关，承租人如果忽略，可能导致房屋因无法验收通过而不能实际使用，造成前期投入重大损失。

经典案例

2014年5月9日，A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：B公司将房屋出租给A公司，租赁房屋面积7955.71㎡，出租房屋为商业用途。B公司于2014年5月20日前向A公司交付房屋，租赁期限自2014年6月15日至2032年4月14日。依附于该房屋的装修无偿归B公司所有，B公司不对A公司作任何补偿。租金标准为第一年至第五年的租金每年348万元，此后按市场行情上调，租金每半年支付一次，签约时，A公司需向B公司交纳履约保证金100万元。

房屋租赁合同签订后，B公司按期将房屋交付于A公司实际使用，A公司依约向B公司支付保证金100万元。A公司拟经营酒店，便开始对房屋进行装修，实际装修支出2200余万元。

因租赁房屋原系办公楼，A公司装修后，多处消防验收不达标，后经过整改至2015年5月6日，A公司获得消防验收许可，但载明验收许可面积仅为5507平方米。因剩余2488.71㎡不能使用，A公司认为B公司在交付租赁房屋时未明确房屋使用用途及消防验收问题，便一直未向B公司支付租金。

B公司诉至法院要求解除《房屋租赁合同》，并要求A公司支付租金900余万元，法院判决支持了B公司的诉请，要求A公司限期返还房屋。后A公司认为B公司交付房屋使用性质存在瑕疵，导致无法正常使用，造成装修损失，于是诉至法院要求B公司承担装修损失2200余万元。

法院经审理后认为，A公司与B公司在签订案涉房屋租赁合同时，未就租赁物由办公用房改造为酒店后涉及到的消防验收中可能会遇到的办证、责任划分、费用分担等问题进行过协商。其中涉及2488.71平方米房屋未通过消防验收，主要原因是走道过长等建筑物本身结构方面存在的问题，该消防问题属于A公司在考查投资项目、签订租赁合同前应当了解清楚并有所预见的问题，其对消防问题未经考查就签订合同存在一定的盲目性，应当承担由此带来的风险。遂判决A公司败诉。

风险提示

房屋的使用性质系行政审批许可事项，未经审批不得随意变更。商业性质的房屋在实际使用中也会存在办公、酒店、仓储等不同的用途，相对应对房屋的装修及消防验收标准也均不相同。承租人在实际承租房屋时如果忽略租赁房屋实际是否能满足实际使用的装修及消防验收要求，将导致无法正常使用，风险很大。

公司治理建议

租赁房屋时，承租人应当如何应对房屋使用性质的法律风险，我们建议：

1、签约前充分了解土地及房屋性质是否满足承租需求

承租人在租赁房屋时，除了关注位置、面积、租金等商业条件，还要重点关注房屋及土地的使用性质，因为房屋性质属于政府审批事项，未经许可不得随意变更。而不同性质及用途对应的装修及消防验收标准也不同，因此承租人在签订租赁合同前，一定要根据自己的实际用途，审核房屋及土地的性质，一般在房产证或建设用地规划许可证上都会体现。

2、合同中约定承租人解除权条款或要求出租人对房屋性质承担兜底责任

现在城市中很多的园区原先均为工业用地，因城市扩建工厂外迁后空出的厂房和仓库改建为办公或者商业使用，但是此种房屋租赁依旧存在不确定性风险，因此可在租赁合同中明确因房屋性质导致承租人无法完成消防验收或者无法实际正常使用的，承租人享有单方解除权，并且要求出租人对承租人实际损失承担兜底赔偿责任。

3、承租期间承租人勿擅自变更房屋用途

房屋租赁合同中一般会约定房屋的用途，承租人承租期间，应当按约定履行义务，切勿擅自变更房屋用途，如商用办公场所不得擅自改造用于居住，这种擅自变更用途的行为除了构成违约之外，还可能会因未按房屋性质使用房屋而被行政处罚的风险

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