买了拆迁安置房，卖家反悔耍无赖不过户，怎么办？

一、案情简述

2002年2月4日，苏某（乙方）与王某（甲方）签订《购房协议》。协议约定，甲方将××室中套和地下室卖给乙方，房款108000元……甲方负责该房过户手续，过户费由乙方承担……。双方对于其他相关事项亦作了约定。协议签订后，甲方于2002年2月7日将协议约定的房屋及地下室交付给了原告，原告已装潢入住多年。截至2005年12月，原告已付清协议约定的全部房款。

2017年，案涉房屋已经办理权属登记，所有权人为王某即甲方，房屋性质为征地拆迁安置房，坐落于江宁区秣陵街道××室。但甲方一直拒不配合过户，还试图隐瞒房屋已办理产权证的事实。乙方得知已办理产权证后，声称当时是以其朱某某的名义拆迁的，房主应当是朱某某而不是王某，本人无权处分；房屋的性质系拆迁安置房屋，在2002年该房屋没有相关的权证，不能进行交易，买卖合同无效。

据猜测，因涉案房屋现已升值不下于二十倍，且有可能再次被拆迁，面对巨大的利益，王某也想分一杯羹，要求苏某再次支付巨大的补偿。

二、法院判决

被告王某于本判决发生法律效力之日起10日内将坐落于江宁区秣陵街道××室的房屋过户至原告苏某名下。诉讼费用由被告王某承担。

三、律师观点

1、南京市各法院在2017年之前的裁判规则是基本认定拆迁安置房合同无效，但是2017年之后江苏省高级人民法院对于拆迁安置房合同效力的认定予以明确，一般认定为有效，因此南京市各法院也已基本明确拆迁安置房买卖合同是合法有效的。

2、同时，按照合同法的契约精神，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，案涉房屋虽属拆迁安置房，但该房屋已取得权属登记,具备交易条件,可以买卖，故原告苏某与被告王某签订的《购房协议》合法有效，双方均应全面履行。法律规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，被告作为房屋出卖人负有向买房人即原告转移房屋所有权的义务，故原告要求被告办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定，法院的判决与法契合。

3、但是，本案对违反契约精神，出尔反尔的卖家，仅仅判令其承担诉讼费用，未免过于蜻蜓点水，对老赖没有震慑力。本律师建议，遇到此种老赖，应当采取以下措施，以保护自己的合法权益：

第一，明确表示拒绝支付任何补偿，并立即向房屋所在的基层法院提起诉讼，申请保全房屋，以防卖家将房屋过户给他人，同时也可以打消卖家的嚣张气焰；

第二，签订协议之时，明确违约条款，增加卖家的违约成本，并明确约定因卖家违约，买家通过司法途径维权所支付的律师费、差旅费均由卖家承担。

第三，协议需要确保三个明确，一明确房屋的所有权相关人，有条件的情况下，要求子女配偶共同签字，确认知晓并同意买卖房屋的事实；二明确面积，最好以套计算；三明确买方有权要求卖方过户给第三人，卖方必须配合，并约定相关违约责任。

四、结语：

契约精神诚可贵，防人之心不可无。

若遇老赖不要慌，委托律师把他告。

案列来源：南京江宁区法院（2017）苏0115民初6260号判决书