本案是一起典型的农村私有房屋买卖纠纷,关于合同效力的认定,笔者倾向于认定无效。
首先,农村房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖,而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的。其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。最后,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽然完成多年,但是买受人无法获得所有权人的保护。
综上,一般在司法实践中,对于农村房屋买卖合同效力以认定无效为原则。当然,并非所有的买卖均是无效的,依据我国《土地管理法》的相关规定,宅基地是可以在本集体组织成员之间进行流转的,如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续,则买卖合同是可以被认定为有效的,是受到法律保护的。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农购民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
本案中,老吴夫妇在到京求学工作后,户口均已变为城市居民,更谈不上与农民刘某属于同一集体组织成员,因此老吴夫妇不具备购买农村宅基地的资格。虽然双方的买卖行为已经完成了7年的时间,但是,因双方的买卖违反买了国家的相关法律规定,买卖合同是无效的。
虽然买卖合同最终会被认定无效,但是老吴夫妇的相关权益理应得到法律的保护。毕竟双方的买卖行为发生在多年以前,现在出卖人是因为诉争房屋或将面临拆迁、房屋价值大幅攀升等因素的影响,而恶意提出毁约,严重违背了诚实信用原则。如果直接判令双方互相返还,显然会使双效方的利益明显失衡,也不利于社会矛盾的化解。
通常,对于双方买卖合同无效,双方均是存在过错的。首先,作为出卖人的刘某,其明知所售房屋是宅基地上的房屋,城市居民没有资格购买,而故意出售给城市居民,显然出卖人刘某是有很大过错的。其次,作为买受人,虽然老吴夫妇想到农村养老的心情可以理解,但是毕竟此种买卖是具有特定身份限制的,老吴夫妇并非集体组织成员,其购买诉争房屋亦存在一定的过错。
我国《合同法》第58条明确规定,合同无效后应互相返还,双方都有过错的应各自承担相应的责任。本案中,买卖双方都有过错,理应各自承担相应的责任。再者,目前诉争房屋及土地已经大幅升值,出卖人反悔给买受人造成了巨大的损失,为了更好地维护买受人的合法权益,建议买受人可以申请对现在的市场价值进行评估,以便确定具体的赔偿数额。
在此需要特别注意，如果诉争房屋在产生纠纷时已经被国家征收,土地已经变为国有,则双方买卖合同的效力也会随之发生变化,从无效转化为有效,因为国有土地上的房屋并没有对买受人的身份进行限制;另外,如果纠纷发生时，老吴夫妇已经将户口迁入集体组织，则其属于集体组织的成员，原则上便可以购买诉争房屋。