几年前,章强强夫妇来到山东济南某置业公司售楼处,在阅读了该地产公司发布的《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》(以下简称《通知》)和《济南市商品房买卖合同》样本,了解到涉案房屋系优质学区房后,随即交了首付款,办理了银行按揭。
可一年后交房时,开发商承诺的优质学校换成了离家较远的“非优质”学校,这下可气恼了章强强夫妇。章强强认为,开发商说话不算数,说好的优质学区房到哪儿去了?
一纸诉状,章强强将开发商某置业公司和发布《通知》的某地产公司告上了法庭,要求判令被告赔偿因学区差异导致的房屋差价1万元。
山东省济南市历下区人民法院经审理查明,2012年9月,章强强与某置业公司签商品房买卖合同。合同约定,出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意,不构成任何要约,一切以本合同约定为准,本合同未约定的以交付实体为准；买受人在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作充分了解。
另查明,某地产公司发布的《通知》载明,凡购买涉案项目的客户,在符合入学条件且实际交房后,业主及子女户籍在项目行政所在地的,均可免择校费享受某小学、某中学就近入学的权益。后来,济南市历下区教育局在收到某地产公司递交的《关于提前报请学区划分的咨询函》后,出具复函,内容包括根据区教育局公示的学区范围划分,涉案房屋小区已实际入住业主适龄子女协调至盛福小学(非《通知》中载明的学校)就读。
在此情况下,章强强认为某置业公司、某地产公司的违约行为,不但造成了章强强选择优质学区房的目的落空,还使小区房屋因“非优质”学区房市场价值降低而致其受损,因此索要赔偿。
对此,被告方认为,《通知》涉及的内容对本案“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”没有重大影响,依法不应当被视为要约,不构成本案商品房买卖合同的内容或约定。承诺中的学校和目前划分的学校相比,没有任何证据能够证明两者之间存在教育资源的区别或差别。商品房买卖合同中也没有关于教育配套设施的约定,所以章强强的诉讼请求无事实依据和法律依据。
近日,历下区法院对此案一审后认为,在《通知》的有关学区房内容并未订入商品房买卖合同的情况下,章强强依据该内容主张相关违约责任,于法无据,对其诉讼请求予以驳回。章强强不服,提起上诉,济南市中级人民法院经审理依法判决驳回上诉,维持原判。
商品房宣传材料大多属于要约邀请而非要约
本案的焦点是《通知》中的承诺是否构成合同内容。对此,本案审判长董浩庭后表示,《通知》中虽然载明“凡购买项目的客户,在符合入学条件且实际交房后,业主及子女户籍在项目行政所在地的,均可免择校费享受相关学校的就近入学权益”,但该内容并未载入商品房买卖合同中；涉案合同同时约定,“出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意,不构成任何要约,一切以本合同约定为准,本合同未约定的以交付实体为准”,故《通知》的上述学区内容不能视为合同内容。
《通知》是项目商品房的销售广告和宣传资料之一,依法属于要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约……”,该规定中所称的“房屋及相关设施”为“商品房开发规划范围内”,而本案《通知》所称的学校并不属于涉案房屋开发规划范围内,故本案并不适用该司法解释的规定。
因此,在《通知》的有关学区房内容并未订入商品房买卖合同的情况下,章强强依据该内容主张相关违约责任,于法无据,对其诉讼请求予以驳回。