今天我们和大家分析一个发生在身边的真实案例，在二手房买卖过程中，夫妻二人通过离婚方式将房产转移给其中一方，获得房产一方再次将房产卖给第三方，面对卖房人赤裸裸的违约行为，买房人果断起诉到法院，法院最终判令卖房人赔偿买房人200多万的损失。

案例：

      北京的张女士考虑到孩子上学的问题，就打算卖掉自己的房子换一套学区房，在中介公司的介绍下同王先生签订了《北京市存量房买卖合同》，王先生将房屋以500万的价格出卖给张女士，双方约定了办理解抵押、过户的具体时间。当时王先生的妻子赵女士并未在合同中签字，也未签署同意出售声明书。后来三方又签订了补充协议，内容为赵女士作为上述房屋买卖合同的出卖人之一，同意将该房屋出售给张女士，并严格履行出卖人义务。在拿到补充协议后，张女士便按照合同要求履行自己义务。而此时王先生却显得有些懈怠，眼看合同约定的办理解抵押的日子一天天临近，张女士有些着急，几次询问，王先生就说再等几天就完成了，解抵押完成后会告知张女士，让她等通知就行。张女士便相信了王先生的话，可是一个月过去了，王先生依然没有通知王女士，后来一问才知道：王先生在解除银行的抵押后，并未告知王女士反而是又悄悄地将房子抵押给了钱某。在此期间，王先生通过和赵女士协议离婚的方式，王先生自愿放弃房屋所有权，将房子全部给了妻子赵女士。而双方协议离婚后，赵女士转手将房屋出卖给马某并办理完了过户手续。得知以上消息后，一边是自己以前的房子已经卖掉，一边是自己要买的房子竟然无故地成为别人的房子。无奈之下，在外租房居住的张女士多次找到王先生解决此事，王先生却说房子不是自己的，他不知道该怎么办？

      为了解决孩子的入学问题，考虑再三之后，张女士又同当时的房主马某签订了购房合同，继续购买该房屋，为此多支出了近200万的购房款和中介等费用。在签订合同之后，张女士便将王先生、赵女士一同起诉到法院，要求法院解除《北京市存量房买卖合同》，并要求判令王先生、赵女士返还定金及赔偿损失共计200多万元。

      在法庭审理过程中，王先生提出张女士在签订合同的时候并不具备在京购房资格，因此双方合同无效。赵女士提出，自己并未在《北京市存量房买卖合同》上签字，因此不是合同的当事人，不应该承担责任。在合同履行过程中张女士取得在京购房资格，后法院经过审理认为，买卖双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议均系各方真实意思表示，该合同有效，但因卖房人逾期过户，再次抵押，再次过户的行为构成根本违约，根据合同约定和法院查明的事实，判令王先生、赵女士连带赔偿张女士各项损失共计200多万元。

分析：

       这是卖房人根本违约受到法律严惩的典型案例，任何人违反契约精神必然会受到法律的惩罚。本案中出卖人先通过协议离婚转移了房屋的所有权，并再次将房屋所有权转移给案外第三人，该行为是赤裸裸的违约行为。房子虽然转移到第三人名下，但由此产生的违约责任是十分巨大的。是否具有购房资格并不会直接导致合同无效，如果在合同履行过程中取得购房资格的话，购房资格问题不会从根本上影响合同效力。在此也跟大家提个醒：在二手房交易过程的每个环节和时间节点，尽可能约定的明确具体，并约定相应的违约责任，增加违约人的违约成本，从而维护自己的权益。当然，严守契约精神是才是减少纠纷的关键。