????接上期
涉房屋买卖居间合同纠纷近几年呈现高发、复杂、多元化的态势，究其原因，除因二手房交易的部分当事人违背诚实信用原则外，中介公司在提供居间服务过程中存在的一些不规范甚至违法违规等行为是这类纠纷产生的重要根源。北京市第三中级人民法院通过对118件涉房屋买卖居间合同纠纷案件调研，总结中介公司在居间过程中存在五大问题：
? 1 虚假宣传和虚假承诺。部分中介公司为促成缔约赚取佣金，故意针对购房人的需求作虚假宣传和虚假承诺，诱使购房人签订买卖合同。如将靠近学区的房屋作为学区房宣传并口头承诺购房人可以上学，将不符合“满五唯一”条件的房屋说成“满五唯一”, 对不具备购房资格的购房人，承诺可以帮助其解决购房资格等。
2 故意隐瞒房屋重要情况。为促成买卖合同的签订，部分中介公司经常会故意向购房人隐瞒房屋的重要情况，使购房人在违背真实意思表示的情况下错误地签订合同。如经纪公司隐瞒交易房屋已办理抵押的事实，隐瞒房龄和房屋的性质，隐瞒发生过火灾或“凶宅”等情况。
3 故意欺骗交易当事人。为利益的最大化，部分中介公司不惜损害交易双方当事人的权益。如为取得更高额的中介费，在买卖双方履行合同过程中，中介公司又为售房人提供了二次居间服务并签订购房合同，致使出现 “一房二卖”的情况。又如，中介公司为了签订居间合同，在售房人不知情的情况下，为售房人夫妻办理假离婚并伪造离婚证，欺骗购房人能够规避20%的差额税费等。
4未充分履行审核义务。房产买卖居间合同关系中，中介公司需要提供准确的房源交易信息。部分中介公司并未尽到审核义务。如个别售房人在出售房屋时提供虚假材料,而中介公司在对售房人出示的身份证明、房屋权属状态等未经核实的情况下即将房屋挂牌交易，致使许多不具备交易条件的房屋混入市场，影响交易安全，甚至为犯罪分子以售房作为手段实施合同诈骗提供了平台。
5 未尽到提示义务。房屋买卖过程中，部分中介公司往往采用格式合同，同时，对减轻或免除中介公司主要合同义务的条款往往未进行加粗或加黑，亦未向交易双方进行充分的提示和告知。
?购房当心中介四类陷阱
1 陷阱一：中介公司将《买卖合同》与《居间合同》合二为一。一般情况下，居间活动中应存在两个独立合同，一个是中介公司与委托人的居间合同，一个是购房人与售房人的买卖合同。现实中，中介公司为确保自身利益的实现，故意提供一个《买卖居间合同》，将《买卖合同》与《居间合同》合二为一，当购房人签订居间合同时，因居间合同中还有买卖合同的内容，从法律上讲，居间人的居间义务已经完成，然而客观上买卖合同的内容只是初步意向，中介公司为购房人承诺的许多义务并没有实际履行，一旦发生纠纷，购房人很难维护自身权益。
? 2 陷阱二：中介公司故意不履行解释居间报酬所对应的具体含义的义务。根据合同法的规定，居间义务完成的标志就是买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同的履行，因此不是居间合同的义务。大部分购房人对该法律专业问题存在认识误区，认为办理过户是中介公司的居间义务。而中介公司利用购房人的这一认识误区，在签订合同时，约定居间报酬不包括网签与房屋过户的费用，但并不予以解释说明，导致一旦房屋买卖交易未能完成时,购房者要求中介公司承担责任的主张往往难以得到支持。
3 陷阱三：中介公司故意以口头形式作出部分承诺。为促使购房人签订买卖合同赚取高额中介费，中介公司会对购房人作出许多承诺，如保证过户、帮助融资贷款、没有购房资格的帮助办理购房资格等。但在签订书面合同时，中介公司则会以合同是建委制定的格式合同不能随便更改为由，未将上述承诺落实到合同中。发生纠纷时，中介公司往往否认其曾作过承诺，购房人也无法提供有力证据予以证明。
4 陷阱四：中介公司诱使购房人签订规避中介公司责任与风险的文件。居间过程中，中介公司会让购房人签订许多规避中介公司法定义务或减轻、免除中介公司责任与风险的文件。当购房人产生疑问时，中介公司则称上述文件没有实际意义，仅是公司内部要求，不影响购房人的权利等来误导购房人。纠纷发生后，中介公司往往会用这些有购房人签字的文件逃避其法律责任，而购房者则很难维权。
? 为此，特别提醒交易当事人，在房屋买卖过程中应注意查看经纪公司是否有合法的房屋经纪资质；充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息；认真阅读合同条款谨慎签约，必要时咨询律师；在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行；交易过程中强化风险意识及证据意识，注意收集发票、收据等相关材料，纠纷发生后要注意保存证据，比如录音、视频资料等。
北京市京师律师事务所朱常栋律师，免费咨询热线：13031122975，邮箱：30328995282@qq.com地址：北京市朝阳区东四环中路37号京师律师大厦3层
邮编：100025