2016年1至9月，西城区法院受理二手房买卖合同纠纷案近470件。由于此类纠纷标的额大、事实复杂，办案法官提示，购房者需提防其中的4类法律风险。
案例1：慎选抵押房
2015年3月1日，韩先生与张女士签订合同，欲购买其位于西城区广外大街一处43平方米、总价174万的房屋。该房由张女士于2013年以按揭方式购得，房屋抵押给光大银行借款115万元。
韩先生知晓张女士未还清借款，该房屋抵押权未消灭的情况，所以在合同中约定：张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。
韩先生向张女士先行支付了120万元购房款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中，因张女士另有其他纠纷，该房屋被法院查封，导致无法继续交易。
韩先生遂起诉，要求张女士依照合同支付违约金。
「法官说法」
设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中，双方对解除抵押进行了约定，但张女士未按约定办理，并导致合同无法继续履行，其应当承担违约责任。
尽管法院判决张女士支付违约金，但法官认为，有必要提醒购房者注意：交易房屋存在抵押情况时，一定要妥善签订合同，督促卖房人首先解除抵押，以防意外情况的发生。
案例2：防范抵债房
2013年7月29日，年近八旬的陈老太通过万女士介绍向刘女士借款，并以其一套自有房屋作为担保。同日，陈老太与万女士签订委托书，授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等事宜。随后，万女士办理了该房屋的抵押公证手续。
2014年4月1日，因陈老太未能偿还刘女士的借款，万女士代表陈老太与常先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太被迫离家后，向法院起诉，要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。
「法官说法」
法院审理认为，本案存在房屋交易价格过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等疑点。鉴于万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯，显失公平，故判决支持陈老太的诉求。
实践中，借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实，低价转卖借款人房屋的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷活动，又扰乱了抵押登记秩序。从买房人角度看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于交易，要审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免因购买抵债房屋给自己造成损失。
案例3：警惕代理房
2010年3月23日，旅居国外的周女士委托孙先生代为出售其位于西便门的一处房屋，委托范围为卖房手续的前期事宜。周女士本人将于4月9日到京，持所有原件材料亲自办理房屋过户、收取房款事宜。
3月27日，赵先生在某地产经纪公司的居间服务下，与孙先生就涉案房屋签订买卖合同，约定总价款185万元。合同签订当日，赵先生向孙先生支付10万元定金。周女士认为，孙先生无权代理房屋的正式签约及收取定金事宜，并且房屋成交价格明显过低，因此拒绝履行合同。
据此，赵先生起诉，要求确认就涉案房屋买卖合同无效、孙先生双倍返还其定金、经纪公司退还中介费，由周女士、孙先生及经纪公司共同赔偿其房屋差价损失。
「法官说法」
关于代理权限及过错责任，法院认为周女士明确表明其回国后，持所有原件材料亲自办理房屋买卖正式手续。由此可知，孙先生并未取得代理周女士签订正式房屋买卖合同的授权，且周女士回国后也未做出追认，因此，孙先生与赵先生的签约行为属于越权代理，该房屋买卖合同对周女士不发生效力。
法院认为，经纪公司作为专业机构，在未充分审查委托书权限的情况下，即指导赵先生与孙先生签订房屋买卖合同，并最终导致合同因孙先生无权代理而被确认无效，负有重大过错。赵先生对授权委托书未充分审查，也负有一定的责任。
因此，判决赵先生与孙先生签订的房屋买卖合同无效，孙先生返还赵先生定金，经纪公司退还中介费，孙先生和经纪公司赔偿赵先生部分房屋差价损失。
实践中，由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。遇到此种情形，购房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。
案例4：了解拍卖房
辽宁某证券公司被行政关闭后，其资产抵偿给银行。其中，包括沈阳市某地的一处房屋。后银行委托西城区企业A公司进行资产打包拍卖，B公司通过拍卖购得了这些房产。2014年，B公司将其中一处房产转让给岳先生，岳先生按照合同约定支付了全部购房款。但在过户时，由于原房屋产权人辽宁某证券公司已经注销，B公司又不是房屋的产权人，当地房管部门无法为岳先生办理过户。无奈，岳先生只得起诉A、B两公司，要求其配合完成过户手续。
「法官说法」
本案中的焦点问题是B公司拍卖购得该房产，但尚未过户，因此对涉案房屋的处置权利仍属于A公司。这样一来，岳先生要求A、B两公司配合过户，就不得不通过诉讼途径来解决。最终法院判决A公司协助将涉案房屋过户到B公司名下，待上述义务履行完毕后七日内，B公司协助将涉案房屋过户至岳先生名下。
拍卖房往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外，还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况，这些都需要竞买人负担。总之，拍卖房情况复杂，无论是竞拍还是间接购买，都需要在了解清楚后谨慎对待。
北京市京师律师事务所朱常栋律师
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