近日，一对老夫妇走进了律所的大门，经询问得知，他们想把自己的房子赠送给女儿，想了解一下有关房屋继承和房屋赠与，哪种方式缴纳的税费更少一些，简而言之，就是哪种方式更划算？
房屋作为公民财产权中一项十分重要的物权，国家对其的管控十分严格，根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，如果想把房屋赠与给其他人，那么必须经过过户，物权才发生转移，而对于不动产物权转移，有买卖、继承和赠与三种方式。私有普通住宅在进行房产交易时要区分是否满两年，如果交易时房屋未满两年，需缴纳5.6%的营业税，下文将以一套已满两年，现市值200万元的私人住宅为例，分别计算房产买卖、继承、赠与需缴纳的税费情况。
一、房产买卖
契税：200*1%=2万元（房屋面积90平米以下）
200*1.5%=3万元（房屋面积在90~144平米之间）
200*3%=6万元（房屋面积在144平米以上）
营业税：200*5.6%=11.2万元（如果房屋满2年无需缴纳）
个税：200*1%=2万元（如果房屋满5年且是唯一一套住房无需缴纳）
二、房产赠与
契税：200*3%=6万元
这里需要说明的是，根据《财政部关于个人无偿受赠房屋个人所得税问题通知》，如果子女要将此次受赠的房屋出售的话，需要缴纳个人所得税，计算方式为：（转让收入一受赠时契税）×20％，以这套200万元的房屋为例，需要缴纳的个税：（200-6）*20%=38.8万元，因此，如果考虑将来要出售受赠房屋，要考虑将来要缴纳的税费问题。
三、房产继承
2016年7月14日起，房屋继承无需强制进行公证，因此，房屋继承只需缴纳少量的登记费和印花税。如果子女将继承的房屋继续出售，和买卖取得的房屋缴纳税费的情况相同。
综上所述，对于房产买卖、继承和赠与三种方式而言，房屋继承的方式缴纳的税费相对而言更少一些，房产过户除了要缴纳的税费问题比较复杂，程序和流程也是比较严格，因此对于想把房屋过户给儿女的长辈而言，最好去公证处做一份公证遗嘱，遗嘱公证费用根据地区不同几百元不等，最低200元。费用不高，但是能够简化很多将来过户需要走的流程，减少将来可能产生的纠纷，更能达到既合法也方便的将房产留给子女的目的。
北京市京师律师事务所朱常栋律师
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