我们都知道，如果有共有房产出售，需获得房产共有人的同意，但是如果房屋已经卖给第三人，那么共有人可以要求合同无效并取回房产么?

　　案例

　　王某和张某为夫妻关系，二人共同出资购买商品房一套，产权登记在王某名下，后因感情不和准备离婚，但二人共同财产尚未分割，此时王某与毫不知情的李某签订合同并办理了房屋过户手续。后张某在与王某进行离婚财产分割时发现此事，遂向法院起诉，要求判令该房屋交易行为无效。

　　分析

　　我们看到在这个案例中涉及到了《物权法》中的共同共有财产的处分制度以及不动产善意取得制度。

　　一、共有财产的转让

　　根据《物权法》规定，处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意。在案例中王某转让夫妻共同共有的房屋时未经张某同意，因此属于无权处分，基于此张某可以主张转让行为无效。但是，房屋已经交易给李某，张某可以取回吗?这里就要了解不动产善意取得制度。

　　二、关于善意第三人

　　首先我们要明白一个概念：善意取得。一般情况下，不动产受让人如果从无处分权人处购得不动产，所有权人是有权追回的，但在符合法律规定的特别要件的情况下，善意受让人却可以对抗所有权人而不必返还房屋。那么什么情况是属于法律所指的特别要件呢?

　　(1)受让方受让时为善意。通俗的讲就是受让时不知情，从案例中我们得知作为第三人的李某在房屋交易过程中并不知道该房产属于王某及张某的共有。

　　(2)以合理的价格转让。如果成交价格明显低于市场价位时，就有可能存在转移财产的嫌疑。

　　(3)已经办理实际过户登记。在案例中，我们可以看到张某发现此事时，王某与李某已经办理完过户手续。

　　那么，如果遇到第三方已经实际善意取得房屋所有权，房屋共有人该如何处理呢?

　　以本案例出发，张某可以基于共同共有权利主张房屋转让行为无效，但是无法要求善意第三人即李某返还房屋，而只能向王某索赔，李某最终获得房屋所有权。

　　提醒

　　作为房屋共同所有人，张女士却无法要回共有房屋这里给共同出资的夫妻和准夫妻们也提了个醒，在进行房屋产权登记时最好双方同时登记备案，以显示房屋为夫妻共同财产，这样可以杜绝夫妻一方恶意转让共同房产，造成另一方精神和财产的双重损失。

北京市京师律师事务所朱常栋律师

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