律师观点分析

内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)内29民终13号

上诉人(原审被告)纪风某，女，197X年11月5日出生，汉族。

委托代理人闫海荣，男，197X年10月2日出生，汉族，系纪风某丈夫。

委托代理人李克福，内蒙古北杰律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)姜某，男，197X年5月14日出生，汉族。

委托代理人布音孟克，内蒙古安民律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)姚海某，男，197X年5月13日出生，汉族。

委托代理人杨世杰，内蒙古君缘律师事务所律师。

上诉人纪风某因房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院(2015)阿左民一初字第1756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人纪风某及委托代理人闫海荣、李克福，被上诉人姜某及委托代理人布音孟克，被上诉人姚海某及委托代理人杨世杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明，2012年6月17日姜某与纪风某签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)，合同约定纪风某以年租金150000元的价格承租姜某位于绿色之光的商服楼，租赁期限为2012年6月17日至2015年6月16日，后双方约定姜某给纪风某1个月的装修时间，租赁期顺延1个月，该期间纪风某要给付姜某房租，合同到期日为2015年7月16日。2014年11月纪风某将承租的房屋转租于姚海某。纪风某给付姜某450000元的房屋租金。纪风某尚欠姜某从2015年6月17日至2015年7月16日1个月的房屋租金未付。2014年年底，姜某知悉纪风某将其承租的绿色之光的商服楼转租给姚海某。姚海某未向法庭提交与房屋原所有人姜某或者现在的房屋所有人姜红宇的书面租房合同。现租期已过，姚海某未按期搬离房屋，姜某诉至法院。另查明，姜某、姚海某、现房屋所有人姜红宇的配偶确认涉案商服楼恢复原状费用为7000元，由姜某、姜红宇各承担2000元，姚海某承担3000元。由姜红宇自行修复，并定于2015年12月16日之前修复完工。

一审法院认为，姜某与纪风某之间达成的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。双方均应依约履行合同义务。姜某于2014年底知悉纪风某将涉案商服楼转租给姚海某后，并未与纪风某解除合同，视为姜某对转租的同意。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条”承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，姜某与纪风某的《房屋租赁合同》继续有效。现租赁期限2015年7月16日已到，姚海某并未与姜某或者新的房屋所有人重新签订租赁合同，姜某要求姚海某立即搬离并交付房屋，法院依法予以支持。根据合同第三条”壹年租金为壹拾伍万元整”及第十三条”甲方给乙方一个月装修时间，租赁期顺延一个月”的约定，每月租金应为150000元除以12个月，即月租金12500元，到期日为2015年7月16日。因此，纪风某应当给付所欠姜某的1个月租金12500元并承担从2015年7月17日至2015年12月16日租金，每月按12500元计算，共计62500元。鉴于姜某、姚海某、姜红宇已协商将涉案商服楼恢复原状，故对姜某关于将房屋恢复原状的诉讼请求，法院依法不予支持。法院对姜某主张的未付房屋租金已予以支持，故对姜某主张的实际损失94500元，法院依法不予支持。纪风某经合法传唤，未到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、姚海某于2015年12月16日之前搬离位于阿拉善左旗镇小区号商服楼复式号商业用房并将房屋交付姜某。二、纪风某于判决生效之日起十日内向姜某支付房屋租金12500元及房屋逾期租金62500元，共计75000元。三、驳回姜某的其他诉讼请求。案件受理费150元，由纪风某负担75元，由姚海某负担75元;诉讼保全费620元，由纪风某负担310元，由姚海某负担310元。

一审判决送达后，纪风某不服提出上诉。认为一审认定事实不清，纪风某与姜某在租赁合同中补充约定租赁期顺延一个月。姜某诉讼主体不适格。姜某与纪风某租赁期满后再未续签，姜某于2015年4月将房屋卖给姜红宇，本案诉权应由姜红宇行使。一审法院适用法律错误。姜某同意纪风某将房屋转租姚海某，再判决纪风某承担一个月房租12500元不合理。合同在2015年7月17日到期后，房屋由姚海某继续使用，逾期使用人及占用人均不是纪风某，应当由姚海某承担责任。请求撤销(2015)阿左民一初字第1756号民事判决，依法驳回姜某的诉讼请求，改判纪风某不承担房屋租金12500元及逾期房租62500元。本案诉讼费由姚海某承担。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。

另查明，姜某与纪风某约定房屋租赁期限为2012年6月17日至2015年6月16日，在合同的附加条款约定，姜某给纪风某一个月装修时间，租赁期顺延一个月，合同租赁期限至2015年7月16日届满。2015年4月2日姜某与姜红宇签订房屋买卖合同，在房屋交付条款中约定，姜某保证租房人在2015年6月16日前搬离房屋。2015年4月23日该房屋所有权由姜某过户至姜红宇名下。

本院认为，2012年6月17日，姜某与纪风某签订房屋租赁合同，合同租赁期限自2012年6月17日至2015年7月16日。姜某根据该合同主张纪风某承担违约责任，属于违约之诉，姜某的诉讼主体适格。但合同的附加条款约定，姜某给纪风某一个月装修时间，租赁期顺延一个月。说明双方对合同履行期限进行了变更，但并未对合同的租金数额进行调整。纪风某已按照合同约定的时间将租赁费全部支付给姜某，故姜某主张纪风某另行支付租赁房屋延长一个月期限的租金12500元无事实依据，本院不予支持。根据双方签订的房屋租赁合同的附加条款约定，合同租赁期限至2015年7月16日届满，之后双方再未续签合同，房屋租赁合同已经终止。因在涉案房屋租赁期限内，经姜某同意，纪风某将房屋进行转让，自2014年年底起房屋实际使用人为姚海某，纪风某不再占有、使用房屋，纪风某不应承担向姜某支付逾期租金的责任。故姜某主张纪风某承担逾期租金62500元的主张亦不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。租赁合同终止后，次承租人负有退房义务，姚海某应向姜某腾退涉案房屋。姜某在房屋租赁合同期限届满后，与次承租人姚海某再未达成新的合意，姚海某不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对租赁房屋的无权占有，应当承担支付房屋使用费的责任。该费用参照姜某与纪风某合同每月12500元，从2015年7月17日至2015年12月16日，共计62500元。

综上，一审法院适用法律错误，应予改判。本案经本院专业评审委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

一、维持内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院(2015)阿左民一初字第1756号民事判决的第一、三项，即，姚海某于2015年12月16日之前搬离位于阿拉善左旗镇小区号商服楼复式号商业用房并将房屋交付姜某;驳回姜某的其他诉讼请求;

二、撤销内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院(2015)阿左民一初字第1756号民事判决的第二项，即纪风某于判决生效之日起十日内向姜某支付房屋租金12500元及房屋逾期租金62500元，共计75000元;

三、由姚海某于判决生效之日起十日内向姜某支付房屋逾期租金62500元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费150元，诉讼保全费620元，由姚海某负担。二审案件受理费1675元，由姚海某负担1390元，由姜某负担285元。

本判决为终审判决。

审　判　长　范 海 锋

审　判　员　任　　丽

代理审判员　哈斯塔娜

二〇一六年四月七日

书　记　员　李　　蓉