十年前，吴老夫妇将自己的住房与儿子的住房调换后，将原先房屋售卖，用来给儿子儿媳购买新房，却未办理产权变更手续。十年后，儿子儿媳竟不承认当初换房的事实。为了要回自己的房子，吴老夫妇将儿子和儿媳告上法庭。近日，闵行区法院作出判决，确认了吴老夫妇的房屋所有权。

【案情简述】

吴老与林阿婆是再婚夫妻，两人今年均已八十有余。吴强是吴老的儿子。吴老与林阿婆结婚后，两人共同居住在位于莘庄工业区的售后公房里。2002年，吴强和妻子想购买商品房，要将原先居住的位于顾戴路的售后公房卖掉。考虑到二老年事已高，上下楼不方便，而顾戴路的房屋在一楼，居住条件较好，两人便与吴老夫妇商量，将顾戴路的房屋与莘庄工业区的房屋调换，让二老住到顾戴路，将莘庄工业区的房子卖掉。两位老人原先不愿意换房，但禁不住儿子的一再要求，同时也觉得儿子的想法的确也很周到，就同意了换房。之后，吴强办理了莘庄工业区房子的所有售房手续，由两位老人签字将房子卖了出去，所得的购房款都被其拿走购买了商品房。

换房、卖房这一系列事情忙好之后，两位老人提出将顾戴路的房子过户到自己名下，可儿子吴强却以办理产权的手续费太高为由拒绝了二老的要求。当时，两位老人不太乐意，儿子见状便给二老出具了一份字据，上面写明“顾戴路房子的产权归吴老夫妇所有，任何其他人无权支配和拥有”，同时，还将房屋的产权证交给了两位老人保管。拿着字据和产证，两位老人觉得放心了许多，便也不再催促儿子去办理过户手续了。

之后几年双方一直相安无事，2011年，吴强找借口将房屋的产证借走，两位老人起了疑心，便再次要求将房屋过户，这次竟然遭到了儿子的断然拒绝，称房屋的产权不可能变更给两位老人。为了讨回房子，吴老夫妇只得将儿子儿媳告进法院。

庭审中，吴老夫妇陈述的事实遭到了儿子儿媳的反驳。儿子认为当初并不存在换房的事实，吴老夫妇卖掉的那套莘庄工业区的房子，自己也没有拿到一分钱，购买商品房的钱是自己卖掉其他房子才筹集的，之所以让两位老人到顾戴路房屋居住，是出于孝心，考虑到二老不适宜居住楼上的房屋，才将房子赠送给二老居住的，在房屋产权没有过户前，赠与行为并没有完成，自己有权撤销赠与。当初写字据只是为安抚二老，让他们安心居住。况且，写字据是在2002年，早已经过了两年的诉讼时效。二位老人找来了莘庄工业区的老邻居，证明莘庄工业区的房屋被调换了，还找来一位知情的亲戚作为证人，证明曾经存在换房的事实，但被告均未予认可。普陀区法院经审理判决顾戴路房屋归原告吴老夫妇所有，被告吴老的儿子和儿媳应当协助办理产权过户手续。

【律师分析】

问题一：如何认定原被告之间是否存在换房事实？

普陀区法院经审理后认为，两位老人提供的莘庄工业区房屋的《上海市房地产买卖合同》和两被告出具的字据足以证明出售莘庄工业区房屋与迁入顾戴路房屋的关联性，而莘庄工业区邻居的证词及亲戚证人的证言辅助证明原、被告之间房屋交换的事实。对此法院认为，莘庄工业区房屋为两原告唯一居住用房，在没有重大事件或变故的情况下，两原告无故出售房屋的可能性不存在，结合两原告实际入住顾戴路房屋、两被告出具字据、并将产权证交由两原告保管的事实，原告提供的证据能形成证据链，证明双方的房屋交换事实成立。被告提供的证据无法推翻其出具的字据内容，在本案中的证明力小于原告提供的证据的证明力，被告所称的存在赠与关系的事实难以确立。

问题二：原告的起诉是否超过了诉讼时效？

至于时效问题，两被告已履行了交付房屋的合同主要义务，且双方为房屋产权发生纠纷在2011年，作为合同附随义务的办理产权过户手续，原告随时可要求被告履行，因此不存在超过时效一说。

【法律条文】

《中华人民共和国物权法》

第三十二条　物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十九条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

（本文作者为北京盈科（上海）律师事务所李仁正律师，电话：15800595718，转载请注明作者和出处）