户籍迁移纠纷

在购买二手房时，购买者一般总是将谈判的重点集中在房屋的产权、价 格、地段、房型、楼层和朝向等方面，而忽略询问该房屋内的户口情况。近几 年，在司法实践中，因户引发的二手房买卖纠纷有逐年上升之势。

如果所购买的住房中卖方的户u无法迁移的，买友也同样禾法迁人。通常 的情况是，买卖双方办理了产权过#手续，买方也向卖方付清了房款，但买方 办理户口迁人手续时发现，卖方的户口并未从已属于自己的房屋中迁出，以致 自己的户口无法迁人。而很多购房人是出于出卖原先的自住房屋后改善居住条 件的，这样一来，出售住房后户口也同样无法迁移，就形成了一个户口迁移问 题的恶性循环，即购房人支付了全额房款，取得了房屋产权，但自己的房子里 还藏着陌生人的户口。一旦发生户口纠纷，处理起来非常复杂。因为目前户籍管理属于公安部门的行政管理，不属于法院的受案范围，法院通常不受理二手 房交易中仅以户n迁移为诉讼标的的案件。而公安机关在处理户口纠纷时，又 受到户籍政策的限制。比如，该房屋是卖方的唯一房屋，没有其他的房屋可供 迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都无法将卖方户口强行迁出。 相应地，买方户口也就无法迁入。因此，户口问题事后补救是非常困难的，应 将重点放在事前预防上。

针对目前户籍纠纷中的管理盲点，对于购房者而言，为了避免风险，建议 在购买二手房时注意以下几点：

第一，要求卖方出示户口簿，并复印留存，通过审查户口簿可大致了解户 籍情况;

第二，在交易之前，到房屋所在地的派出所査询房屋的户籍情况记录;

第三，对于确有户口存在的房屋，购房者在签订房屋买卖合同时，应就户 口问题与卖方协商，?约定适当的付款方式和违约责任。比如，要求未按照约定 迁移户口的售房人承担违约赔偿责任，直至解除合同，也可以以户籍迁移作为 支付部分房款的条件。比如约定“房屋内户口未按期迁出，应承担违约金1万 元”，这样的合同约定详细具体，就很容易操作，也能保障自身的利益。不然 的话，没有相关的具体约定，因很难计算户口不能迁移所带来的损失，将会给 诉讼带来很多麻烦，所以在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中，这样 的措施是必不可少的。

户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于我国的户籍管 理属于公安机关专属管辖的行政事务，一旦出现上述情况，根本无法通过法院 诉讼的方式来解决问题。根据北京市高院的最新解释，买方起诉至法院要求卖 方迁移户口的属于行政管理事务，法院应当裁定不予受理或者驳回起诉。在目 前房屋产权转让与户籍迁移相分离的体制中，法院是否有权对户口迁移的诉讼 作出强制性判决，或是购房者是否可以对卖方及其亲属的户口申请强迁等问 题，还有待进一步研究和解决。因此，购房者一定要事先留心户口问题，减少 不必要的纠纷。