购房提示：开发商预售商品房，没有取得预售许可证，及至买受人起诉时，仍未取得商品房预售许可证的，怎样确定售房合同的效力?而开发商没有取得预售许可证的根本原因，是开发商所开发使用的国有土地使用权取得方式，是通过划拨方式取得，在出售商品房时，没有报有批准权的人民政府批准，也没有补缴或交纳土地出让金，损害了国家利益，购房人与开发商签订的售房合同应当确认为无效。作为开发商，取得预售许可证，是其销售商品房的基本条件。作为购房人在购买期房时，应查看开发商的“五证”，其中最主要的是商品房预售许可证。

坐落于某某市兴隆路27号的信息大厦，系由信达公司于1988年开发建成。1997年4月10日，张先生与信达公司签订了一份《商品房预售合同》，约定信达公司将信息大厦15层F单元(实际为13层F单元)房屋出卖给张先生;购房款为435999元，除已付定金43600元外，余款392399元于1997年5月10日前交清;交房时间为1997年4月10日。当日，信达公司将该房屋交付给张先生使用。1997年5月10日，张先生依约支付信达公司购房款435999元。在签订商品房预售合同时，信达公司隐瞒其并未取得预售许可证事实。1997年5月14日，张先生与信达公司双方将该合同报送某某市房地产市场管理处登记备案。2002年，经信达公司申请，信息大厦15层F单元的权属登记申请人为信达公司，房屋的登记情况为，土地所有权性质为国有，土地权属来源为划拨，房屋用途为办公。后因信达公司没有取得预售许可证，无法给张先生办理房屋转移登记。张先生便起诉至法院。

张先生起诉认为：(一)即使双方的合同被法院确认为有效合同，但自己根本无法依据该合同办理产权证书，信达公司的违约行为致使张先生不能实现合同目的，根据《合同法》的规定，张先生可以解除合同;(二)信达公司所出售房屋是禁止作为商品房出售的。信达公司在出售讼争房产时既未取得权属证书，也未取得预售许可证，更未按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，因此信达公司将该房屋以商品房出售给张先生违反了我国法律的禁止性规定，应为无效合同，请求法院确认张先生与信达公司签订的商品房预售合同无效，由信达公司公司返还所交购房款。

信达公司答辩称：(一)张先生在购买信息大厦15层F单元时，该房屋已建成多年，是现成的办公房屋，张先生购买该房屋后即用于开办公司。当时，双方签订买卖合同，用的是房地产交易部门的示范文书，虽然合同示范文本使用不正确，但不能因合同文本使用不正确而导致合同无效。合同既然有效，一方无权解除，最主要的本案双方当事人也没有约定要办理一手房证还是二手房证，信达公司可以给张先生办理二手房手续，合同是可以履行的;(二)信达公司向法院提供了其他一系列证据与产权证相互印证，证明信息大厦15层F单元及包括整个信息大厦已经由信达公司取得大产权证，为了便于办理过户手续，已将信息大厦15层F单元分成了小产权证，且信达公司很早就取得了整个信息大厦产权证。只要持有房屋产权证，就可以转让。信达公司与张先生签订合同后，公司已将合同报经市房地产交易管理部门登记备案，即获得了批准，符合《某市城镇房屋管理条例》的规定。最主要的是双方签订的商品房预售合同有效，张先生可以依合同取得讼争房屋的产权证，故不同意张先生的诉讼请求。