点金苑公司将“点金苑?江岸丽水”负一层车库1号车库，先是出售给刘先生后，又转让给他人，对点金苑公司这种一房二买行为发生争议，刘先生与点金苑公司争议焦点是：1、刘先生与点金苑公司签订《车库认购书》是否属商品房销售合同?2、点金苑公司是否将《车库认购书》中所载明的车库卖与他人是否应赔偿刘先生已付购房款1倍的损失?
(一)刘先生与点金苑公司间签订的车库认购书属于商品房预售合同
对这一案件争议焦点，一审判决与二审判决在认识上是不一致的，一审法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。刘先生与点金苑公司签订的《车库认购书》，虽然明确了房屋总价款、交房时间、房屋的状况(交付标准)、产权登记等相关事项，但刘先生未向点金苑公司支付购房款，而按上述司法解释规定，出卖人收受购房款是必备要件，点金苑公司虽然收取了等同于购房总价款的现金59000元，但《车库认购书》约定的是借款，且认购书同时约定，刘先生可随时退还车库，而刘先生退还车库时只能向点金苑公司请求返还借款。因而刘先生与点金苑公司在认购书中约定的包括房屋交付时间等内容均是将来签订合同应约定的内容，双方就车库买卖达成的只是缔约的合意，没有交付的内容，是诺成性合同，不是商品房买卖合同。
而二审法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案刘先生与点金苑公司签订的《车库认购书》，明确了房屋总价款、交房时间、交付标准、产权登记等相关事项，刘先生也按认购书向点金苑公司支付了购房款，该认购书具备了商品房买卖的主要条款。认购书上虽然记明的是借款，那是因为点金苑公司在签认购书时尚未取得商品房预售许可证，刘先生也不可能无故向点金苑公司支付借款，且未约定利息，因此，本案中刘先生支付给点金苑公司的59000元应认定为是房价款，而不是借款，故本案是商品房买卖合同。
一审法院与二审法院在认识上不一致的根本原因是对刘先生交付的款项的性质发生分歧所致。一审认为是借款，二审认为是购房款。
按照点金苑公司与刘先生签订的《车库认购书》中对刘先生付款义务的约定“乙方在签订认购书时一次性出借给甲方59000元;---甲方取得合法售房许可后，对双方约定的车库总价、序号，全部按本协议转入正式预售合同，甲方承诺本协议中双方约定的事项不变更;签订正式合同后，乙方出借款自动转为乙方购车库款”。对刘先生与点金苑公司达成的此协议条款，实为一条附生效条件的合同，自条件成就时合同生效。
生效条件是指使合同的效力发生或者不发生的条件。在此条件出现之前，合同的效力处于不确定状态，当此条件出现后，即条件成就后，合同生效。
在该《车库认购书》中，也约定“甲方取得合法售房许可后，对双方约定的车库总价、序号，全部按本协议转入正式预售合同”条款，这就是双方对预售合同生效所附的条件，这一条件是将来可能发生的事实，即点金苑公司可能取得预售许可证，也可能无法取得预售许可证，总之，不是肯定要发生的事件，但这样的约定是双方用来限制合同法律效力的附属意思表示，且所附条件不违反相关法律、法规等规定，是合法有效的，刘先生与点金苑公司间成立附生效条件的预售合同关系，符合《合同法》第四十五条 “ 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”的法律规定。
2005年，点金苑公司取得商品房预售许可证后，未书面通知刘先生去签订正式的《商品房买卖合同》。点金苑公司于2005年8月9日与案外人周某、朱某某签订《商品房买卖合同》，将“点金苑?江岸丽水”DE幢负一层1号车库以68000元卖给周宇、朱俊利。点金苑公司于2006年7月25日向区房地产交易中心出具“说明”，将“点金苑?江岸丽水”一期DE栋负一层车库测绘报告，报房地产交易中心备案的车库号作了调整，即将原来的1号调整成8号，原来序号是1、2、3、4、5、6、7、8，调整后的序号为8、2、3、4、5、6、7、1。点金苑公司将调整前的1号(调整后为8号，即与刘先生所签认购书的1号车库)卖给了他人。点金苑公司的事实行为，是在为自己的利益不正当地阻止预售合同所附条件成就，即不通知刘先生签订正式合同，阻止刘先生出借款自动转为购车库款”，视为预售合同所附条件已成就，预售合同发生法律效力，对双方具有法律效力，现点金苑公司违约，故应承担违约责任。
(二)商品房买卖合同应具有的主要内容
刘先生与点金苑公司间签订的《车库认购书》，在名称上使用的是认购书，但对商品房的认购书、订购书、预订书等协议的法律性质如何处理，按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。刘先生与点金苑公司间签订的《车库认购书》要认定为商品房买卖合同的前提条件，也是看认购书中的内容，是否具备商品房买卖合同的主要内容。
按照《商品房销售管理办法》规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：1、当事人名称或者姓名和住所;2、商品房基本状况;3、商品房的销售方式;4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;5、交付使用条件及日期;6、装饰、设备标准承诺;7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;8、公共配套建筑的产权归属;9、面积差异的处理方式;10、办理产权登记有关事宜;11、解决争议的方法;12、违约责任;13、双方约定的其他事项。
按照《合同法》规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：1、当事人的名称或者姓名和住所;2、标的;3、数量;4、质量;5、价款或者报酬;6、履行期限、地点和方式;7、违约责任;8、解决争议的方法。”当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
在实践中，只要商品房认购书、订购书、预订书一般具有：1、双方当事人基本情况;2、房屋基本情况(含具体位置、面积等);3、价款计算;4、签署正式合同的时限约定;5、定金条款等即当事人条款、标的条款和数量条款等主要条款的，就可以认定具备商品房买卖合同的主要条款，成立商品房买卖合同关系。
如因购房人与开发商发生是否订立合同的争议，按照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。
如本案中刘先生与点金苑公司签订的《车库认购书》，明确了房屋总价款、交房时间、交付标准、产权登记等相关事项，至少具备了合同当事人条款、标的条款和数量条款等主要条款，双方即使没有签订正式的《商品房买卖合同》，也可认定成立《商品房买卖合同》关系，而适用有关法律来处理纠纷。
点金苑公司在取得商品房预售许可证后，未及时通知刘先生完善相关手续，其责任应由点金苑公司负担。点金苑公司在未征求刘先生意见的情况下，将刘先生认购的“点金苑?江岸丽水”DE栋负一层1号车位(调整后的8号车位)卖给他人，属一房二卖，点金苑公司应承担一房二卖的责任，点金苑公司除返还刘先生的购房款外，还应赔偿刘先生已付购房款一倍的损失。
(三)商品房预约合同、商品房预售合同与商品房买卖合同的区别与联系
从刘先生要购房，先与点金苑公司签订一份《车库认购书》的现象看，现实生活中，在签订正式商品房买卖合同之前，一般先签订一份认购书、订购书、预订书后，再签正式合同的非常普遍。现在房地产市场是求大于供，房子销售异常火爆，有些项目还没有开盘，就已经放号排队抢购了，于是，开发商就推出提前认购、订购、预订，与购房者在签订正式商品房买卖合同之前，先签订一份商品房预约合同，提前约定购房者在约定时间前来签订正式合同，这就产生了预约合同制度。
所谓预约，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。将来应当订立的合同，称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在形式上一般叫认购书、订购书、预订书。正因为预约合同只是对将来订立一定合同的一种提前安排，其内容一般都非常简单，或内容约定不明，这往往被开发商利用来开脱其责任，将拟准备出卖的商品房，又高价出售他人，违反预约合同。于是，在实践中，对那些已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的预约合同，并且出卖人已经按照约定收受购房人的购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的协议。
商品房预售合同是一种诺成性合同，即合同的成立不以交付标的物为前提，只要房地产开发商和购房人就合同的主要条款达成书面协议，则具有法律效力，产生合同的法律后果，合同双方当事人都应当履行合同规定的义务。
商品房预售合同是有偿的双务合同，指双方的权利义务是互相对应的，预售人的义务就是购房人的权利，一方的合同权利以他方应履行的义务为条件。
按照规定，商品房预售应当符合下列条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
房地产开发企业预售商品房时，应当向购房人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门办理备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对购房人所购买的房屋是商品房，还是二手房及其他房屋的区别，是看出售人的主体资格，商品房的出售主体资格是取得房地产开发经营资格的房地产企业，如是其他出售主体，如普通公民、组织的，一般是已经取得了房产证后，再次上市出售的二手房买卖。
商品房买卖合同中出售主体要求是具有开发经营资格的房地产开发企业，说明了在我国能进行商品房买卖的经营主体只能是获得房地产开发资格的法人。而且，从事房地产开发和交易的主体资格是经有关部门的审核批准的，只有这样，企业才能从事相应的活动。
商品房买卖合同的标的是特定的，一类是已经竣工的房屋，以其为标的进行的销售就是商品房现售;另一类是指尚未竣工的房屋，以其为标的进行的销售是商品房预售。同时，经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，不属于商品房范畴。私有房屋的买卖与商品房买卖也不同，私有房屋属于物权，一般需要先取得房屋产权证后再次上市交易。
总之，商品房预约合同、商品房预售合同与商品房买卖合同的共同点是，购房人与开发商就商品房买卖达成的，在内容上又有差别的协议，目的是设立、变更、终止商品房买卖中的民事权利义务关系。
