律师观点分析

　　原告成都友X房地产营销策划有限公司

　　委托代理人余国兵  四川上盛律师事务所律师

　　被告卓X房地产（成都）有限公司

　　委托代理人张弛，该公司员工

　　审理法院为成都市武侯区人民法院

　　案情简述：

　　原告友X公司诉称，被告于2014年9月30日签订《关于大悦城悦街商业与中介销售推介服务合同》，约定被告卓X公司委托原告友X公司为其开发的大悦城悦街商业项目提供销售推介服务，并按物业成交价的2%支付佣金。合同签订后原告友X公司于2014年10月28日向被告卓X公司成功推介了第三人付成红购买2栋2层52号商品房，并于2014年10月31日签订商品房认购书、支付定金200万元，之后成功签订了《商品房买卖合同》。此后，由于按揭贷款未获银行审批通过，被告卓X公司与第三人付成红变更了付款方式，并调整了房价款。现房价款已经全部到位。原告友X公司多次要求被告卓X公司结算佣金，被告卓X公司以最终确定的《商品房买卖合同》是在原被告合同有效期以外签订为由拒绝支付。为维护原告合法权益，原告请求：判决被告卓X公司立即支付原告友X公司推介服务佣金36万元。

　　被告卓X公司辩称：一、原被告于2014年9月30日签订《关于大悦城悦街商业与中介销售推介服务合同》，约定原告友X公司于2014年10月1日至2014年11月30日向大悦城悦街项目提供销售推介服务，如推介成功则按物业成交价的2%收取佣金；二、本案所涉业主为第三人付成红，所涉物业为悦街项目2栋2层52号商品房，原告友X公司于2014年10月29日向被告卓X公司推介第三人付成红购买该商品房，第三人付成红于2014年10月31日与答辩人签订了《成都大悦城项目商品房认购书》。该认购书签订后，因第三人付成红自身原因一直与被告卓X公司签订《商品房买卖合同》，甚至一度放弃购买该商品房并要求退款，后经被告卓X公司及其他销售代理公司的长期谈判磋商，时隔一年多以后，于2015年11月19日签订了与《成都大悦城项目商品房认购书》中购房条件完全不同的《商品房买卖合同》：（1）合同总价变更为18000000元（认购书总价为19708867元）；（2）付款方式变更为：分期付款（认购书付款方式为：银行按揭付款）；（3）买受人变更为：付成红、赵昱棠（认购书买受人为：付成红），并于2015年12月29日登记备案。最终双方于2016年6月1日签订最终版《商品房买卖合同》，确定房屋总价款为17550000元。根据推介合同第六条约定，原告友X公司推介客户，客户应当在合同约定期内签署《商品房买卖合同》，方视为原告友X公司推介成功客户；同时原告友X公司推介客户应当在被告卓X公司签署《客户登记确认书》后90日内签订《认购书》及《商品房买卖合同》，超过90日的，被告卓X公司无需支付佣金。因此，第三人付成红与被告卓X公司签署《商品房买卖合同》的时间远远超过上述约定的90日期限，甚至其购房条件也与《成都大悦城项目商品房认购书》完全不同。根据推介合同约定，第三人付成红并非原告友X公司的成功推介客户，被告卓X公司无需支付任何佣金。三、《民事起诉状》中，原告友X公司使用的词汇直接为“成功推介”，并在后续言辞中隐去推介成功要求中《商品房买卖合同》的具体签署日期，仅用“之后成功签订”这一模糊词汇。其诉讼材料无法证明其推介行为完全符合推介合同中“推介成功”的要求。四、被告卓X公司认为，委托原告友X公司作为物业营销推介公司，签订推介合同的目的均在于推介房屋的最终成交，而非仅仅带客人入场，原告友X公司有义务积极促成《商品房买卖合同》之签订。而原告友X公司所推介的房屋，不仅时隔一年多由被告卓X公司自己完成《商品房买卖合同》的签订，且主要条款较之《成都大悦城项目商品房认购书》也发生了根本改变。因此，原告友X公司并未完成该合同的推介义务，不应视为推介成功。

　　综上所述，被告卓X公司认为，原告友X公司的起诉理由与事实不符，缺乏法律依据，被告卓X公司完全不存在应当支付佣金的情况，请求法院依法驳回其诉讼请求。

　　第三人付成红未作陈述。

　　经审理查明（略），成都武侯区法院认为，原告友X公司与被告卓X公司签订的《关于大悦城悦街商业与中介物业销售推介服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据合同约定，原告友X公司向被告卓X公司推介潜在客户，若客户在合同有效期内购买被告卓X公司开发的成都大悦城商品房的，被告卓X公司需按成交价的2%向原告友X公司支付佣金。本案中，原告友X公司向被告卓X公司推介了第三人付成红，第三人付成红在合同有效期内与被告卓X公司签订了《成都大悦城项目商品房认购书》且当即支付了定金，并支付了部分购房款，此后第三人付成红并没有违约致使被告卓X公司退还定金及购房款，仅仅因为双方对合同条款一直处于协商之中未能在合同有效期内签订正式的《商品房买卖合同》，且被告卓X公司已经基本金额收取了房价款，获得了相当的利益，所以，被告卓X公司应当按合同约定向原告友X公司支付佣金。第三人付成红与被告卓X公司签订《成都大悦城项目商品房认购书》，已经符合《关于大悦城悦街商业与中介销售推介服务合同》所约定的成功推介条件，更何况第三人付成红当即支付了定金，以后在未签订正式合同时又支付了相当金额的购房款，即便第三人付成红与被告卓X公司暂时没有签订正式合同，但第三人付成红有没有解除与被告卓X公司的“认购书”，被告卓X公司亦未退还定金和房款，“认购书”效力一直存续以至于最终达成《商品房买卖合同》，这都源于原告友X公司提供了有效的客源才得以实现。即便从《关于大悦城悦街商业与中介销售推介服务合同》关于客户违约不需支付佣金的约定中，也可以发现被告卓X公司只是在退还了客户定金的情况下才可以要求原告友X公司退还佣金，这也从相反的角度证明了定金收取是支付佣金的充分必要条件。正式合同与认购书有一定差异是正常的，不应作为“未成功购房”的理由。所以，被告卓X公司的辩解不成立。佣金金额为实际成交价1755万元的2%即35.1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

　　一、被告卓X公司于本判决生效之日起十日内支付原告友X公司佣金351000元；

　　二、驳回原告友X公司的其他诉讼请求。