借名购买的房屋 法律上究竟如何界定

2010年王先生欲通过贷款方式购买朝阳区一套商品房，但因临近客观情况，银行不给贷款，他只好找到亲戚刘某协商。刘某同意帮忙，以自己的名义与开发商签订购房合同，并与银行签订贷款合同。王先生则支付了购房款，负责每月还贷、物业费等。

王先生装修新房后入住，却不料去年刘某有了外遇，其妻张某起诉离婚，要求分割登记在刘某名下的这套房屋。王先生得知后心急如焚。

借名购房行为有效

北京铭轩律师网首席律师叶文波认为，王先生与刘某的借名买房行为，并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方的借名购房行为有效。虽然房屋所有权证登记在刘某名下，但购房款、装修款均是王先生支付，王先生从房屋交付时就一直居住在此，且双方签有借名买房的协议。这些足以说明王先生是实际购房人，刘某仅是登记人。

《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”据此，司法实践中对于一般的商品房借名买房行为，认定有效的居多。其主要原因是为了维护社会的稳定，为了遵守《民法通则》中诚实信用的基本原则。

经济适用房不能借名买

但同时叶文波律师指出，并非所有借名买房行为都会被法院认定有效。若借名购买的是经济适用房，法院一般会认定借名买房行为无效。经济适用房属于国家保障性住房，只有符合购买条件的购房人经国家有关行政部门审批后，通过申购方式才可购买，一般不允许借名买卖。