案情介绍

2004年5月26日，甲公司与乙公司签订《房屋与土地租用合同》，约定乙公司承租甲公司所有的涉案房屋及土地，租期自2004年6月1日至2024年6月1日，租金共计300万元整，（租期届满时，若甲公司仍未付清乙公司债务，则租期自动展期20年，租金仍为300万元整），承租期内不得变卖土地及地上房屋。土地及厂房物权变更不影响承租权之效力。因甲公司欠案外人债务，案外人申请执行甲公司财产，法院依法拍卖涉案房屋。李某于2016年1月18日通过淘宝网司法拍卖网络平台最高价竞得涉案房屋及土地，并要求乙公司腾退涉案房屋。乙公司以与甲公司签订房屋租赁合同租赁期限尚未届满为由，根据买卖不破租赁原则，李某应继续履行租赁合同至租赁期限届满。李某认为房屋与土地租用合同系甲公司与乙公司恶意串通，双方并不存在真实债权关系，房屋与土地租用合同名为房屋与土地租赁合同，实为抵债合同，不能适用买卖不破租赁原则。

裁判结果

自2002年至2004年期间，乙公司存在向甲公司转账共计1110万元的情况，现有证据不足以证实《房屋与土地租用合同》存在恶意串通损害第三人利益、通谋虚伪意思表示或其他无效情形，法院确认《房屋与土地租用合同》有效。关于《房屋与土地租用合同》的性质，本案中，《房屋与土地租用合同》所记载以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定，不影响该合同系租赁合同的性质，法院确认《房屋与土地租用合同》系租赁合同，判决李某继续履行乙公司与甲公司签订的《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日。

法官提示

租赁合同是出租方将租赁物交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。以不动产使用权抵债的合同，首先要审查双方是否存在真实的债权债务关系，是否存在恶意串通损害第三人利益的情形，若双方系真实债权债务关系，通过签订不动产使用权抵债合同，承租方取得房屋使用权，出租方收取租金，抵债仅是对租金支付方式的特别约定，符合房屋租赁合同的特征。根据合同法的规定，租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。在买卖和竞拍时，要充分了解标的物的相关权利状况，避免因对合同性质存在误解产生利益损失。

来源：北京法院

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