同一套房屋，房主王先生先后卖给季女士和杨小姐，导致一场房产归属之争。两位买受人房款均已按合同价格付清，又均未办理房产过户登记或预告登记，哪份买卖合同应当优先履行?近日，松江区法院作出判决，认为已实际合法占有房屋的买受人应当优先得到保护。

【案件回放】

2011 年7月，王先生将一套房屋以37.5万元的价格卖给季女士，季女士在当日将房款付清。半年之后，王先生又将该房屋以49万元价格卖给杨小姐，杨小姐于当日付清房款，随后对房屋装修完毕并实际入住。2012年8月，季女士得知该房被入住，随即也住进房屋。杨小姐随后将王先生诉至法院，要求确认签订的《房屋买卖合同》有效并要求王协助自己办理房屋过户手续。

季女士作为第三人参加诉讼，认为其与王先生签订合同在先，合同合法有效;杨小姐和王先生之间的买卖合同损害了她的合法利益，因此这份合同应属无效。她同时要求确认自己与王先生之间的房屋买卖协议有效。

法院认为，这两份买卖合同均合法有效。杨小姐自2012年3月即占有使用房屋并对房屋进行了装修，故杨小姐与王先生间的买卖合同应优先履行。

【以案说法】

问：两个房屋买卖合同为何均有效?

答：根据最高人民法院《合同法解释(二)》第15条规定，出卖人就同一房屋签订数个房屋买卖合同，只要不具有合同法第52条规定的无效情形，均系有权处分，各合同均有效。本案中两个买卖合同均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，也不存在出卖人与某一买受人恶意串通侵害另一买受人利益的情形，故本案所涉两买卖合同均为有效。

问：为何优先保护已实际合法占有房屋的买受人?

答：在两买受人均未办理房屋产权过户登记或预告登记时，各买受人享有的均为合同债权。已实际合法占有房屋的买受人，其权利对外有一定的公示性，故应当优先得到保护。

问：无法取得房屋产权归属的买受人利益如何保护?

答：可根据房屋买卖合同追究王先生的违约责任。