2013年12月31日晚，位于盛世花园小区门口，新、老物业因交接问题发生严重冲突。双方纠集近百人，持械对骂，气氛紧张……突然，一辆桑塔纳轿车疯狂地冲向准备接手小区物管的列队保安，导致多名保安随即倒地，最终造成2人死亡、6人受伤的惨剧。据悉，涉案驾驶员系老物业——上海盛唐物业管理有限公司(以下简称盛唐物业)的员工，其目前已向警方投案自首，并被刑事拘留。
是什么让两家物业公司如此水火不容?事发后，这场冲突背后的“导火索”——小区业委会与盛唐物业之间的物业服务合同纠纷备受关注。日前，上海市第一中级人民法院作出二审宣判，驳回了盛唐物业的上诉，维持原判。
缘起：新业委会“请走”老物业
上海盛唐置业有限公司是大唐盛世花园小区的开发商。2006年，上海盛唐置业公司将小区委托给盛唐物业进行物业服务管理，并在前期物业服务合同中约定，委托期限至小区业委会成立时终止。
2003年大唐盛世花园小区竣工，但业委会却一直没有成立，直到2013年1月，业委会才备案成立。
2013年6月，业委会向盛唐物业发函称：“因业委会成立后，前期物业服务合同已终止，故本小区将召开业主大会投票决定物业公司选聘事宜……”
8月，业委会正式发布公告，公告内容为：“将于2013年9月1日召开业主大会;关于选聘物业的方式，将在续聘及竞聘两个选项中进行投票选择”。同时，业委会还将上述事宜发函告知了盛唐物业。
9月4日，业委会就投票表决结果再次发布公告：“选择继续聘用的213票，占13.33%，专有部分建筑面积占建筑物总面积的12.65%;选择公开招标的1326票(其中已反馈的同意票共415票，未反馈视为同意多数意见的共911票)，占82.98%，专有部分建筑面积占建筑物总面积的84.07%。根据表决结果，业主大会作出采取公开招标方式选聘物业服务企业的决议。”
同日，业委会向盛唐物业致函，表示“如盛唐物业放弃竞标或未能在公开招标中胜出，提请预先做好与新物业公司的交接准备工作……”
然而，盛唐物业对此并不认可，认为业主大会决议程序违法，因此是无效的，业委会应立即停止公开招标选聘新物业的行为。
但盛唐物业的反对未能阻止业主大会决议的实施，眼看业委会就要另请他人，9月26日，盛唐物业一纸诉状将业委会告上法院，要求判令业委会继续履行前期物业服务合同。
11月19日，一审法院作出判决，驳回盛唐物业的诉讼请求。法院认为，根据约定，盛唐物业对小区的物业管理期限至小区业委会成立时为止。而业委会成立后，与盛唐物业之间并未重新签订物业服务合同，且业委会已通过发函等方式向盛唐物业指出前期物业服务合同在业委会成立之日起自动终止，并将通过召开业主大会，投票表决选聘物业公司等事宜。此后又通过发布业主大会决议、公告业主表决结果、发送函件等形式，再次向盛唐物业表示了不再续聘、要求其做好物业交接准备工作的意思。综上，法院认为盛唐物业要求继续履行前期物业管理合同的诉请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
盛唐物业不服提起了上诉，而与此同时，12月12日业委会与接盘新物业——上海同涞物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定自2014年1月1日起，由同涞物业接任小区物业管理。
一个要来，一个不走，新老物业剑拔弩张，最终酿出了2死6伤的惨剧。
争论：物业服务合同终止后老物业能否续任
案件进入二审后，业委会与盛唐物业都聘请了律师出庭参加庭审。
法庭上，业委会提交了与同涞物业签订的《物业服务合同》作为二审新证据，并表示新的合同已有效成立，依法应予履行，盛唐物业的请求无法得到支持。
而盛唐物业则认为：“这份合同签订时本案尚在诉讼中，所以合同效力待定。况且业委会应当继续履行与盛唐物业的合同，这份新合同客观上也是无法履行的。”盛唐物业强调：“业委会成立后，前期物业服务合同的确已经终止。但此后，盛唐物业仍一直为小区提供服务，业委会以‘事实行为’表明了其继续聘请盛唐物业的意愿。”
“这种说法不成立。业委会早已书面通知盛唐物业合同终止，并告知业主大会要招标选聘物管的决议。实际上，盛唐物业只具备三级管理资质，只能承接面积小于20万平方米的小区，而我们小区面积有22万多平方米，盛唐物业资质本来就不够。”业委会毫不让步。
盛唐物业也不买账：“业主大会的决议程序根本就不合法。实际同意公开招标的票数并未过半，业委会所称‘未反馈视为同意’是其单方随意解释，决议不能代表业主的真实意愿，我们有权不遵守。”
“盛唐物业与业委会之间的合同是否终止与业委会决议是两个不同的法律关系，本案中，对于业主大会决议是否合法，盛唐物业没有诉权。”业委会反驳。
判决：过渡期老物业超期服役不等于续聘
2014年2月7日，上海一中院作出了二审宣判。
法院认为，盛唐物业认可前期物业服务合同已于业委会成立后终止，而其原审诉请却是要求业委会继续履行前期物业服务合同，故盛唐物业的诉请与其上述主张存在自相矛盾之处。实际上，盛唐物业诉请的本意是要求业委会继续履行双方之间的事实物业服务合同，权利义务则延续前期物业服务合同的约定，因此本案的关键在于，如何认定前期物业服务合同终止之日起至新的物业服务合同成立之日止的期间内，盛唐物业实际为小区提供物业服务之行为的性质。
法院指出，基于前期物业服务合同的特殊性，以及业委会成立后续聘或选聘物业公司尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，前期物业服务企业在该过渡期内为小区继续提供物业服务符合行业惯例，但这并不表明前期物业服务企业与业委会之间当然建立了新的物业服务合同关系。就本案而言，业委会并未确认与盛唐物业建立新的物业服务合同关系，相反，其向盛唐物业致函，明确表达了前期物业服务合同已终止、盛唐物业须以竞标方式参与小区下一届物业选聘的意思，故盛唐物业以其在新老物业交接过渡期内，为小区实际提供物业服务为由，主张业委会已默认双方之间建立新的物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据。
至于2013年9月1日业主大会决议程序是否合法的问题，属于小区业主撤销权的行使范围，盛唐物业无权以业主大会决议程序违法为由要求继续履行前期物业服务合同。
综上，法院作出了驳回上诉、维持原判的二审判决。
律师解读
判断盛唐物业是否有权要求继续履行物业服务合同，关键有以下两方面：
首先，如何认定新老物业交接过渡期内，老物业继续为小区提供服务行为之性质。根据法律规定，物业服务合同终止后，物业服务企业无权以与业主存在事实上的物业服务合同关系为由，拒绝退出物业服务区域、移交物业服务相关设施、资料等。在业委会未明确表示续聘老物业的情况下，即便老物业于前期物业服务合同终止后、新物业进驻前的过渡期内继续服役，也不能以此认定业委会“默认”与老物业建立新的物业服务合同关系。如果老物业拒绝撤离、“强行”服务，就认定业委会“默认”续聘老物业，显然违反了合同自愿和公平原则，有可能损害广大业主的利益。
其次，盛唐物业是否有权以业主大会决议程序违法为由，要求继续履行物业服务合同。法律规定业主大会决议对业主具有约束力，决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。因此，业主大会决议程序是否合法、应否撤销的问题，属于小区业主撤销权行使范围，规范的是业主与业委会的内部关系。本案中，业主大会决议明确物业公司的选聘方式为“竞聘”而非“续聘”，该决议代表全体业主的共同意志，除非业主行使撤销权予以撤销，否则该决议对外具有法律效力，盛唐物业应当尊重业主的缔约意愿。可见，本案盛唐物业无权以业主大会决议程序违法为由要求继续履行物业服务合同。
