北京房地产律师张强‖有证还是没证？买房还是联合建设？

为保证购房者的权益，我国法律规定开发商必须在取得预售许可证后，才能进行商品房预售。但有些开发商在开发过程中，面临资金短缺、资金链断裂的窘境，便不顾国家法律规定，以“联建开发”“共同投资”之名，行卖房之实，无证仍变相预售房屋。

案情回顾

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开发商以联合建设为由，忽悠小夫妻“优惠”买房

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原告侯某出国打工攒下一笔小积蓄，便和媳妇张罗着想买个房，正巧A房地产开发公司宣传投资联合建设即可享受先期只支付一半基础建设费、交房再付剩余房款的购房“优惠”。侯某夫妻商量过后，于2011年4月30日和被告A房地产开发公司签订联建协议，约定侯某夫妻购买被告开发的度假公寓12栋1203号地块联建房，基础建设费为115403元，联建房建筑面积为54.59平方米，房屋总计价格230807元，协议约定交房时间为2012年12月31日，宽限谅解期为2013年6月30日。2011年4月30日，原告向被告支付了基础建设费115403元。

02

7年过后仍交不了房，才知开发商是空手套白狼

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签订协议后直至2018年3月立案时，被告仍未将符合合同约定的房屋交付于原告。后来侯某夫妇得知A房地产开发公司在与他们签订协议时，案涉项目尚无土地使用证，也无商品房预售许可证，更无法办理房地产权属证书，A房地产开发公司根本无权卖房。侯某夫妇遂起诉至荣成法院请求确认原被告之间的联建协议无效，要求被告退还房款115403元，并按照银行同期贷款利率的标准计算违约金。

03

开发商辩称案涉房屋不属于商品房，主张认定合同有效

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A房地产开发公司辩称，依据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故认定联建合同效力不应当直接适用商品房预售的有关规定，联建合同所涉房屋不属于预售相关法律法规所称的商品房；其次联建合同内容既无违法之处又不损害第三人的利益，且与公共利益无关，所以从预售许可证的立法目的看，联建合同不应纳入商品房预售许可证制度规范的范围。

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法官认定联建协议为商品房买卖合同，开发商需依法赔偿

荣成法院经审理认为，原、被告间签订的“联建协议书”，虽名为联建，但双方并无联合开发房地产的合意，且联建协议中已载明了诉争房屋的位置、面积、价款、交付时间及违约责任等条款，并且原告也实际向被告支付了部分价款，故该协议具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。被告至今未取得诉争房屋预售许可证，其与原告签订的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，合同应为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告依据无效合同收取的购房款应予以返还，并要赔偿原告的合理损失。故原告要求被告返还购房款114403元及按银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。

法官提醒

购房者在买房时一定要擦亮双眼，切不可因为贪图一时优惠，就冲动买房，要充分考察开发商开发房地产的资质，开发商只有能出具《商品房销售(预售)许可证》，才说明该批次的房源属于可销售楼盘。否则购房者一是会面临合同无效，预付房款因开发商拒绝退款或无力退款的损失；二是即使后期补上预售许可证，合同有效，购房者往往也不能及时取得房屋权属证书或者根本无法取得房屋权属证书。

来源：威海法院