北京房地产律师张强‖房地产开发商进入破产程序后，购房者能否请求开发商继续履行房屋过户义务？

裁判要旨

房地产开发企业进入破产程序后，已支付全部款项的消费者可请求该企业履行交付房屋并办理所有权变更登记的义务，该等行为并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。而且因消费者已支付购买商品房全部款项，故房地产开发企业破产管理人对商品房买卖合同并无解除权。

案情简介

一、2001年，杨飞与英嘉公司签订《商品房买卖合同》，杨飞购买英嘉公司开发的7C号房屋，房屋总价款2799122元，其中首付款849122元，其余房款195万元杨飞以银行按揭方式支付。合同签订后7C号房屋没有办理所有权转移登记手续。

二、北京一中院于2006年依法受理了英嘉公司破产一案，于2008年指定了该公司的管理人。

三、2014年6月，杨飞向北京一中院提起诉讼，请求判令：杨飞对7C号房屋享有所有权；英嘉公司配合杨飞行使取回权，将7C号房屋的所有权过户到杨飞名下。英嘉公司提起反诉，请求确认7C号房屋《商品房买卖合同》已解除。北京一中院支持了杨飞的诉讼请求。

四、英嘉公司不服北京一中院判决，上诉至北京高院称，诉争房屋应当属于英嘉公司的破产财产，杨飞取得房屋的唯一途径是请求英嘉公司继续履行《商品房买卖合同》，不能直接主张取回权。北京高院判决驳回上诉，维持原判。

五、英嘉公司不服北京高院判决，向最高法院申请再审。最高法院认为，根据《物权法》第九条的规定，除法律另有规定以外，不动产物权的转让以产权登记为要件，北京高院判决确认案涉房屋归杨飞所有确有不当，但判令英嘉公司为杨飞协助办理案涉房屋所有权过户手续是正确的，该案最终处理结果正确。故裁定驳回英嘉公司的再审申请。

败诉原因

本案英嘉公司败诉的原因在于：

第一，根据《合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。本案所涉房屋为住宅商品房，杨飞通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款，属于上述特殊债权。

第二，根据《企业破产法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。

第三，根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，杨飞已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，英嘉公司破产管理人并无解除权。在杨飞主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，英嘉公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故英嘉公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助杨飞办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给杨飞。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、对于房地产企业而言，进入破产程序后，已签订商品房买卖合同的购房者未支付完毕购房价款，房地产企业也未将房屋过户给该购房者的，管理人有权决定解除该商品房买卖合同或继续履行。但是如果购房者已支付完毕购房价款，且未发生法定解除或约定解除的事由，则管理人无权解除该商品房买卖合同。

二、对于消费者而言，房地产企业进入破产程序后，如果消费者已支付完毕购房价款，则可请求房地产企业履行房屋过户义务。