案情简介：

张三是某房屋的产权人，将房屋出租给李四，并同意李四进行转租，李四承租房屋后，又将房屋转租给王二麻子，王二麻子将租金支付给李四后，李四消失，张三未收到租金，问：王二麻子是否有权继续居住？

（温馨提示：想多学习点法律知识的朋友请仔细阅读第一部分及第二部分，如想知道案件结果的请直接跳过第一部分，阅读第二部分即可）

第一部分：关于房屋转租的法律规定

1、关于租赁合同及转租合同的效力

《民法典》第七百一十六条   承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。李四经过张三的同意，将房屋转租给第三人王二麻子，张三和李四之间的租赁合同有效。

第七百一十八条   出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。如果张三知道或应当知道李四转租的，应当在六个月内提出异议，超过六个月未提的，视为张三同意李四进行转租。

《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》中上海高院认为：在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《民法典》规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，法律给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。

第二部分：租赁合同和转租合同有效情况下，拖欠租金的法律后果

《民法典》第七百一十九条   承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。意思是：如果王二麻子将租金支付给了李四，李四没有将租金支付给张三，王二麻子可将租金代为支付给张三，王二麻子多支付的租金可以向李四追偿。

《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》中提及：因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的损失，应由谁承担违约责任？

由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。王二麻子向李四交租后，李四跑路了，只能向李四主张违约责任。

上海高院认为：经出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的，是两个租赁合同同时解除，还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系?

一种观点认为，次承租人无过错且要求继续租赁，而出租人行使合同解除权的，在做出租人与次承租人建立租赁关系的调解工作无效的情况下，只能两个租赁合同同时解除。对两个合同解除的后果，原则上都应予以处理，但当行使释明权后，相关当事人不主张也不举证的，对后一个租赁合同解除的后果可不予处理。对解除两个租赁合同的后果处理，除明确由次承租人返还出租人租赁的房屋外，对违约责任及装潢损失的赔偿，则根据两个租赁合同中的约定处理。

另一种观点认为，对转租中，因承租人拖欠租金，次承租人无过错且要求继续租赁的，从保护次承租人的利益出发，可判明次承租人直接与出租人建立租赁关系。

高院认为，租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。王二麻子在交租后，李四跑了没有给张三交租金，张三可以要求王二麻子限期搬离。

租赁合同解除后(转租合同也将同时解除)，次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何计算?

房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。上海高院认为，出租人就上述三个标准之一主张房屋使用费的，应当支持。即，王二麻子交租后，李四没有将租金支付给张三，张三通过诉讼要求王二麻子腾房，诉讼期间王二麻子占有房子的租金的标准，张三可以择其一选择，王二麻子在支付房屋占有使用费用后，可以就房屋租金和占有使用费用一并向李四主张返还。

作者简介：

李小龙律师，毕业于华东政法大学，法律硕士学位，北京市京师（上海）律师事务所专职律师。曾办理多起“套路贷”、非法吸收公众存款、合同诈骗、非法经营等经济类刑事案件，擅长处理各种房地产纠纷、疑难复杂合同纠纷以及继承案件。刑事案件辩护取得不予起诉、缓刑、侦查阶段无罪释放等良好效果，办理多起疑难复杂的民事案件，也多以胜诉结案，获得了当事人的极大认可。法律功底扎实、专业能力强、对当事人负责、做事认真细致考虑周全。

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