杜婧靖律师
律师观点分析
杜婧靖律师对本案房屋租赁合同纠纷点评：
本案是典型的房屋租赁合同到期后履约保证金返还纠纷，判决结果清晰体现了司法实践中“证据为王”和“严守合同约定”的两大核心裁判逻辑，对租赁双方均具有较强的指引意义。
一、从出租方的角度看，其抗辩与反诉的失利，根源在于“证据不足”。一方面，主张承租方未恢复房屋原状却无法举证——既无租赁初始时房屋“原状”的书面或影像确认记录，也不能证明承租方存在“移除装修固定部分”的行为，导致扣减保证金的核心理由缺乏事实支撑；另一方面，反诉主张的装修损失与此前向承租方提出的报价金额矛盾，且仅提供发票无法证明损失与本案的关联性，延期租房损失更是与其自认“2022年6-10月已出租房屋”的事实相悖。这警示出租方，在租赁全流程中需注重证据留存，尤其是房屋交接时的状态确认、损失主张的证据链完整性，否则将承担举证不能的法律后果。
二、从承租方的角度看，其成功追回保证金的关键在于“全面履约”与“主张有度”。其按约缴纳租金、合同到期后腾退房屋，且按出租方要求完成两次改造，无证据显示存在违约行为，满足保证金返还的基础条件；但因合同明确约定“履约保证金无息返还”，法院驳回其利息主张，这也提醒承租方，签订合同时需审慎审查条款细节，对保证金返还方式、利息等关键内容明确约定，避免后续主张缺乏合同依据。
三、本案判决对《民法典》中合同履行、违约责任等条款的适用，进一步明确了“约定优先”的原则——合同有明确约定的（如无息返还保证金），优先按约定处理；无约定或约定不明的，才依据法律规定或公平原则判断。这为类似租赁纠纷的解决提供了清晰的司法导向，也倒逼租赁双方在签约时更注重条款的规范性与完整性，从源头减少纠纷发生的可能。