房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

原告通过房产中介机构自贡市XX公司于2019年10月14日购买了被告坐落于自贡市自流井区的房产（建筑面积为51.75平方米），因被告无法亲自办理房产交易，被告对原告办理了委托公证事宜并交付该房给原告，原告接受该房后即对其进行装修，2019年12月15日原告到房产交易中心过户却被告知该房存在司法查封，不能过户交易。原告与被告联系商谈此事如何解决，被告回复原告房屋已经交付，该房过户自行解决。原告认为被告出售该房时系合法的物权所有人，原告购买该房是合法的交易行为，原告已向被告付清所有购房款，又占有居住使用该房，被告又办理声明公证和委托公证委托原告自行办理房产过户，原告合法占有该房且对房产不能过户无过错，原告认为其对本案所涉房产依法享有所有权利，故诉至本院。

被告乙X辩称：房屋确实是自己出卖给原告的，自己原本不想卖房，因做生意亏损才卖房还债。当时原告是做房产串串生意的，为了节省2万元的过户费，在房款付清后没有要求过户，而是让自己签了《声明》和《委托书》并进行了公证。现在自己不想卖房子了，想把房子拿回来。

经审理查明，原告甲（乙方）与被告乙（甲方）在自贡市XX公司的居间介绍下于2019年10月14日签订房屋买卖合同一份，约定甲方将坐落于自流井区房产（建筑面积为51.74平方米）以223000元的价格出卖给乙方，该房产不动产权证号为川（2018）自贡市不动产权第××号；乙方应于2019年10月14日支付第一笔购房定金23000元，于2019年10月25日前到自贡市国泰公证处办理公证委托，甲方将委托书过户所需资料交由乙方时，乙方向甲方支付购房款200000元，办理公证委托当天甲方将房屋交付给乙方。合同签订后原告于2019年10月14日向被告支付了购房定金23000元，2019年10月18日支付了剩余购房款200000元，被告向原告交付了案涉房产。2019年10月18日，被告乙出具声明一份，声明出售位于自流井区，建筑面积51.71平方米的不动产，不动产权证书号为川（2018）自贡市不动产权第××号，因个人原告不便直接收取售房款，声明同意由甲代为收取上述不动产的售房款；若购房者以按揭贷款方式购买不动产，贷款资金由甲代为收取。以上声明内容于2019年10月18日经四川省自贡市国泰公证处公证。同日，被告乙出具《委托书》一份并经四川省自贡市国泰公证处公证，委托甲代为到相关部门开具案涉不动产的地址证明、查房证明，并代为出售不动产，代为与购房者签署不动产买卖合同，履行合同条款，协同买房方到不动产登记中心办理不动产的过户、转移、登记手续及相关事宜，若购房者以按揭贷款方式购买案涉不动产，有权配合购房者办理相关手续。

以上事实有本案庭审笔录以及以下证据予以证实：1、原、被告双方身份证明材料；2、《房屋买卖合同》；3、不动产权证书、收条、公证书；4、不动产登记查询结果书、装修价格和材料清单、装修照片。

本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告按约向被告支付了购房款，被告已履行了交付房屋的义务，还应当履行配合原告办理产权过户的义务。原告基于《房屋买卖合同》享有要求被告配合办理产权过户的债权请求权，但不能直接享有案涉房屋的所有权。原告以经过公证的《委托书》、《声明》主张其可直接享有案涉房屋的所有权的意见，因根据被告乙的陈述和《声明》、《委托书》的内容以及出具《声明》和《委托书》时甲与被告乙已签订《房屋买卖合同》等情况，本院认为原告向被告购买案涉房屋系用于装修后出卖给他人，其采取房产暂不过户让被告授权原告与其他购房者办理产权过户并收取购房款的方式，避免原告支出过户费用。《委托书》中所指的购房者和买房方应为乙以外的他人。现被告乙表示不愿出卖案涉房屋，原告以《委托书》的授权代理被告给自己办理房屋产权过户属违返《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外”之规定的行为，故原告甲不能依据《房屋买卖合同》、《声明》、《委托书》而当然获得案涉房屋的所有权。综上所述，本院对原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第三百九十六条和《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条规定，判决如下：

一、本院确认原告甲与被告乙于2019年10月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效；

二、驳回原告甲确认坐落于自贡市自流井区房屋归原告所有的诉讼请求。

案件受理费减半收取2322.5元，保全费1970元由原告甲承担。