代理确认合同效力纠纷案件，成功判决返还土地出让款50万元

律师观点分析

原告：陈XX，男，1951年4月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区，

委托诉讼代理人：林XX、陈XX，广东XX律师、实习人员。

被告：林XX，男，1970年6月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区，

委托诉讼代理人：简X、陈XX，广东XX律师。

被告：广州市增城区派潭镇邓路吓村陈屋股份经济合法社，住所地：广东省广州市增城区XX。

法定代表人：陈XX。

委托诉讼代理人：陈XX，男，1956年8月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区，

委托诉讼代理人：陈XX，男，1956年4月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区，

原告陈XX与被告林XX、广州市增城区派潭镇邓路吓村陈屋股份经济合作社（以下简称“陈屋合作社”）确认合同效力纠纷一案，本院于2023年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈XX的委托诉讼代理人林XX、陈XX，被告林XX及其委托诉讼代理人简X到庭参加诉讼，被告陈屋合作社的委托诉讼代理人陈XX、陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈XX诉称：原告经人介绍认识被告林XX，向被告林XX提出购地需求，被告林XX提供位于广州市增城区派潭镇邓路吓村高XX东南面约1700平方米的闲置土地（下称“案涉地块”），同时因被告陈屋合作社拖欠被告林XX陈屋厅吓（祠堂）重建工程费，被告陈屋合作社与被告林XX计划以案涉地块抵工程费，经协商原被告三方签订《互补对换协议书》（以下称“协议”），约定原告向被告林XX付款，原告获得案涉土地永久使用权，并计划建造一栋三层半楼房，被告陈屋合作社需协助原告办理报建手续。协议签订后原告先后向被告林XX共支付人民币55万元，但两被告却迟迟未办理案涉土地报建手续。原告通过多方渠道了解，才知道案涉土地为水田地，不能用于建造房屋，遂多次找两被告协商处理。两被告提出对以案涉土地附近的自然村进行旧村改造，后由原告进行收取租金。但经过几年的考察、谈判，最终在2021年底因该村祠堂无法迁移导致旧改无法进行。两被告之后又提出附近学校扩建征地补偿、置换村里正在出租的另一块土地等方案，但均无法具体落实。原告的合同目的迟迟无法实现。原告与两被告之间就土地转让用于建房事宜进行沟通并达成合意，两被告应当信守诺言，否则应赔偿原告的损失，并承担违约责任。原告与两被告多次沟通无效，两被告的行为己构成根本违约，原告为维护其合法权益诉至贵院，望判如所请。

请求判令：一、确认原告与两被告于2017年12月3日签订的《互补对换合作建房协议书》无效；二、两被告共同向原告返还土地出让款人民币550000元及利息（以550000元为本金，自2018年5月30日起按同期银行贷款利率及同期贷款市场报价利率计算至实际还清为止）；三、两被告共同赔偿原告损失人民币XXX元；四、判决两被告共同承担本案受理费。合计XXX元。

被告林XX辩称：第一点，原告列被告林XX为本案的被告存在主体不适格的问题，原告诉请的基础法律关系是土地转让法律关系，根据原告与本案两个被告签订的《互补对换合作建房协议书》约定的内容来看，该合同是存在两个法律关系，一个是原告出资给被告陈屋合作社修建祠堂，被告陈屋合作社提供一块约1700米的土地给原告永久使用，这是一个属于土地转让的合同关系，第二，被告林XX为被告陈屋合作社修建祠堂，原告支付工程款，这属于建筑合同施工的关系，本案当中，被告林XX承接的祠堂已经于2018年3月15日前完工，并通过原告与被告陈屋合作社竣工验收，至今不存在任何的质量问题，如果法院认定案涉的《互补对换建房协议书》无效，也应该是由被告陈屋合作社承担相应的法律责任。第二点，原告诉请的55万元土地出让款当中有5万元是原告出借给案外人朱XX的借款本金，该笔借款由原告以银行转账的方式支付给被告林XX，被告林XX以微信的方式于2018年1月4日、1月5日分两次转给朱XX的儿子朱XX，该笔借款朱XX于2018年8月5日通过其广州XX的账户归还给了原告，原告实际支付给被告林XX的工程款为人民币50万元整。第三点，原被告之间签订的《互补对换建房协议书》第6条关于违约以后责任承担问题，我方认为该条款是针对案涉的土地被征收，而被告陈屋合作社不将相应的补偿款支付给原告时才适用相对赔偿的条款，至今案涉的土地没有涉及任何征收的问题，且案涉土地无法交付给原告，是因为该土地的性质是水田，原告方在同本案的被告签订该协议书时也未尽审查义务，且约定的赔偿过高，因该协议不具法律效力，故该关于该违约责任的条款也不具备法律效力。

被告陈屋合作社辩称：一、根据双方签订的《互补对换合作建房协议书》约定，答辩人没有违约，双方不存在有合同纠纷，被答辩人陈XX的陈述和主张是没有依据的

（一）2017年间，林XX(本案被告一）了解到答辩人在位于高XX旁有一约1700平方米的闲置地块（下称“该地块”），欲意得到，便多次找答辩人商议转让。刚好当时答辩人的一间厅吓因年久失修需尽快修缮，否则将面临倒塌。厅吓（非祠堂）是一条村一个宗族的灵魂所在，但无奈集体经济薄弱难于返修，況且在林XX的多方要求下，答辩人经召开社员代表会议，决定以该地块作抵资，由林XX负责全额出资将答辩人该厅吓按原地貌返修完缮；双方预算该返修工程约需资金二十万元，当时双方明确：以此作对换，互不作任何经济补偿，双方两不问，厅吓返修完缮后，该地块按现时现状归属林XX依法规划、支配和使用，答辩人还同意将该地块变更划入归林XX所属的合作社，双方在自愿原则下并议定了协议；对此，并不是被答辩人诉称“被告陈屋合作社拖欠被告林XX厅吓重建工程费，被告陈屋合作与被告林XX计划以案涉地块抵工程费”，先有前因才有后果。《互补对换合作建房协议书》签订日期是2017年12月3日，约定厅吓在2018年3月15日前完工，也就是说双方协商确定并签订了协议书后林XX才进场施工；另特别强调纠正的是答辩人的厅吓是返修更不是被答辩人诉称的“重建”，返修与重建的工程费用是天地之别，更何况政府也不允许你重建。但在正式签订协议书时，林XX才提出说该地块他是转给了被答辩人的，要求答辩人将被答辩人加入协议书内，说被答辩人已重新修改了协议书，并且多次强烈要求答辩人给予同意，当时答辩人并未见过被答辩人的面。是被答辩人叫林XX哀求答辩人同意并把被答辩人列入协议书，由三方签订，把林XX列为工程施工方，被答辩人为出资方．林XX与被答辩人为雇请的直接关系便直接结算。

（二）答辩人的该地块，是按现时现状移交给被答辩人，包括该地块的当年现时地类属性，在答辩人的厅吓返修完毕经验收后，答辩人已将该地块按现时现状移交给被答辩人接管了，接管权限为该地块的土地使用权，《互补对换合作建房协议书》第三条第2点亦已明确阐明。而被答辩人在签订《互补对换合作建房协议书》前意欲得到该地块，是先与林XX洽谈，本应对该地块作了详细的了解清楚，况且答辩人也说明不敢向他保证该地块的地类属性。被答辩人计划建造一栋三层半楼房，这是你被答辩人的计划，但并不是你想建就可以建，答辩人也无权定夺，只能必须在依法可建的前提下，答辩人能全力协助办理报建手续，包括出具相关证明。更何况当地政府自2018年下半年至今已对农村建房严格限制，就算是实实在在的本地村民确需建房的几年来至今也不予报批。被答辩人是一个知识分子，并曾担任过校长职务的人，这道理应该明白清楚吧！难道你欲想一步就登天吗？相信你不是一个头脑有问题的人吧！所以，被答辫人在想建房，并不是答辩人不协助，但无论可建不可建，该地块仍旧归属被答辩人永久使用，包括日后征地补偿等，《互补对换合作建房协议书》第六条已明确约定，况且被答辩人在该地块建房时间也没有明确约定。现在被答辩人诉称说答辩人已构成根本违约，究竟是谁违约大家心理有数，实质上是你被答辩人想反悔而违约。你被答辩人意欲想得到答辩人的该地块和签订《互补对换合作建房协议书》，是你被答辩人自愿行为，完全没有他人或任何第三方对你威胁、引迫、隐瞒和欺骗等成份，相信你被答辩人清楚过任何一个人。

二、被答辩人诉称向答辩人索赔的赔偿款，是没有法律依据的

(一）答辩人与被答辩人从来都没有经济上往来交易，答辩人亦从未收受被答辩人分文钱，该地块更不能以收取土地出让款出让，之间实际上是—种互补对换方式，答辩人是将该地块的使用权置换给被答辩人使用，更不是土地买卖，碗就是碗、碟就是碟。若要说到土地出让款，答辩人的厅吓实质只投入花费约二十万元（可委托有资质第三方公司评估），能抵消1700平方米（折合约3亩）的土地价钱吗？政府的征地价加预留地补偿等都要25万元一亩，你的土地出让金何来？给了谁？你被答辩人有权受让吗？真是痴人说梦话！你被答辩人诉称支付的55万元所谓土地出让金，是土地出让金吗？此金何来？性质何在？是被答辩人与林XX（本案被告一）不见得光的枱下交易，与答辩人无关，相信人民法院也不会像你被答辩人一样乌龙吧！定将秉X明确断处。

（二）答辩人与被答辩人、林XX签订的《陈屋厅吓重建确认函》，其初心是被答辩人意欲预防该地块日后被政府征收，加大投入款，从而骗取政府多补偿，而要求答辩人协助签订此确认函，这是原本的真实意思，如果被答辩人问心违背此事实的，足以证明被答辩人是一个不重合同、不讲信用之辈；请问：答辩人的厅吓返修花用多少钱都与答辩人无关联，只要按要求修缮好经验收就可以了，答辩人何必签订这份确认函多此一举呢！个XX由包括厅吓的实际修缮费用投入，以及给了多少钱？给了谁？林XX是最为清楚的，但看他是不是以良心说道。综上所述．为维护答辩人的合法权益，恳请贵院能够深入调查取证、秉X断处，驳回原告（被答辩人）对答辩人的无事实、无法依据、不合理的全部诉讼请求。

经审理查明：被告陈屋合作社（甲方）因原旧村场的新厅吓（名称）年久失修，大面积倒塌，拟引资进行全面修缮重建，决定出让名下位于高XX东南面约1700平方米的闲置土地的永久使用权。于2017年12月3日与原告（乙方）、被告林XX（丙方）签订《互补对换合作建房协议书》(下称“协议”)，协议约定“一、三方合作建房的对象1．是新厅吓：对原旧村场的新厅吓（名称）进行全面修缮重建。2．是一座三层半的民用住房：在高XX东南面的闲置土地上建设—座民用住房。二、三方合作的条件甲方负责提供以上两块土地。详见附件平面红线图；2、乙方负责全面出资建设、拆迁、办证费用等。包括：甲方新厅吓的建设，在原地、原面积之上拆除重建。拆卸的工作及清理平整等涉及的人工、费用；以及闲置土地上建设一座民用住房的一切费用。以及有关拆迁、办证的费用。3、丙方负责全面建筑施工，直至验收合格符合使用要求。三、三方的权利义务甲方负责提供以上两块土地，一是原旧村场的新厅吓（名称），二是位于高XX东南面约1700平方米的闲置土地位（详见附件平面红线图），同时负责协助办理报建手续。包括出具相关证明。2、甲方按现有状况将土地移交给乙方、丙方。3、基于上述闲置土地，因由乙方负责出资、丙方负责施工。上述建筑物迁移后的空地，甲方承诺亦归属乙方所有。也不再向乙方收取任何补偿。4，乙方负责全面出资，包括从拆迁开始直至两处建筑物全XX成验收合格止的一切相关费用。期间必须保证按照施工进度及时支付，以确保工程如期进行顺利完成。5、丙方负责全面建筑施工，直至验收合格符合使用要求。关于新厅吓。建设格局仍按原格调为准。建筑要求及材料必须按甲方要求，同时，必须严把质量关，不得马虎敷衍，否则，因质量问题造成的一切责任，以及在建筑施工过程中造成的一切责任事故的（包括经济责任和法律责任等），一概由方负责承担。关于民用住房。按照乙方确认的施工图纸及要求，按时保质保量定成。6、以上两处建筑产生的费用。由乙方、丙方另行确定后，由乙方直接支付给丙方。甲方无需支付任何费用。四、以上两处建筑及其占用土地的权属新厅吓及其所占用土地属于甲方永久所有；高XX东南面约1700平方米的闲置土地（详见附件平面红线图），由乙方永久使用；三层半的民用住房属于乙方永久所有，以后拆迁产生的补偿费用。也归属乙方所有。五、三方明确：甲方新厅吓的建设工程，乙方必须确保在公元2018年2月28日前竣工；在建筑施工期间，甲方应派人员现场监督，并协调疏理有关涉及事宜，工程竣工后交由甲方验收。若在2018年3月15日前仍来完工的，视为乙方丙方违约，甲方有权单方解除本协议，乙方丙方自行承担其损失。六、甲方新厅吓建设如期按质按量包资完成后，乙方亦因此而得到上述闲置土地地块的永久所有权和使用权，并依法享有继承和规划、处置的权利，以及日后若被征收、征用而得到的相应补偿权利。甲方不得擅自反悔，否则，向乙方承担赔偿责任；除双倍赔偿乙方为其建设新厅吓的一切资金外，并按届时土地时价双倍赔偿给乙方，以及赔偿乙方在该土地的一切资金投入。七、本协议为甲、乙丙三方自愿协商一致，是三方的真实意思表示。本协议内容甲乙、丙三方已经全文阅读并理解无误，均明白违反本协议所涉及的后果，对本协议无异议。”协议签订后，原告在2018年1月2日向被告林XX转账5万元，同年1月23日转账40万元，同年5月30日转账10万元。新厅吓在2018年3月15日前建好并由被告陈屋合社通过验收，后因原告的案涉土地报建手续无法落实，双方发生争议，原告向本院起诉，要求确认协议无效和两被告共同返还土地出让款55万元及利息，并共同赔偿原告损失110万元等。

另查明，原告向本院申请财产保全，本院作出（2023）粤0118民初3949号之一《民事裁定书》，依法查封、扣押、冻结被告陈XX、陈屋合作社所有的价值XXX元的财产，原告已提供担保。

以上，有原告提供的《互补对换合作建房协议书》、原告与被告林XX微信聊天记录、银行卡、转账流水、微信头像信息截图、《互补对换协议》、附图、红线图、《陈屋厅吓重建协议》、《陈屋厅吓重建确认函》，被告林XX提供的《情况说明》、微信支付转账凭证、农商行支付凭证以及原、被告的陈述等为证。

本院认为，本案系确认合同效力纠纷。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案所涉法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故本案不适用《中华人民共和国民法典》而应适用当时的法律、司法解释。

本案中，对于被告林XX的主体问题，本院认为，根据涉案《互补对换合作建房协议书》约定的内容看，该协议分别有两个法律关系：一个是原告出资给被告陈屋合作社修建祠堂，被告陈屋合作社提供一块约1700平方米的土地给原告永久使用，此属土地转让的合同关系，另外，被告林XX为被告陈屋合作社修建祠堂，原告支付工程款属于建筑合同施工关系。被告林XX并非该协议的相对方，不享有其权利义务。现被告林XX根据协议约定已经完成新厅吓的全部建设工程，双方的权利义务已履行完毕，原告及被告陈屋合作社未在合理时间内就工程质量和工程量等事项提出过任何异议，被告林XX不存在违约，故无需向原告返还涉案款项。对于原告诉请的55万元土地出让款问题，被告林XX提交的相关证据可证明当中的5万元属于案外人朱XX向原告的借款，故不能包括在该土地出让款当中，本院确认涉案土地出让款为50万元。

因涉案《互补对换合作建房协议书》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，属无效合同，根据当时施行的《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告陈屋合作社应予以返还50万元土地出让款给原告。由于原告提交的证据并不能充分证明其对《互补对换合作建房协议书》的签订尽到了审慎注意的义务，因此存在过错，应当承担相应的责任。故原告要求被告赔偿损失等诉讼请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：

一、原告陈XX与被告林XX、广州市增城区派潭镇邓路吓村陈屋股份经济合法社于2017年12月3日签订的《互补对换合作建房协议书》无效；

二、被告广州市增城区派潭镇邓路吓村陈屋股份经济合作社应在本判决发生法律效力之日起十日内，返还土地出让款50万元给原告陈XX；

二、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9825元，财产保全费5000元,合共14825元由被告广州市增城区派潭镇邓路吓村陈屋股份经济合作社负担6400元，原告陈XX负担8825元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。