出租人因新冠疫情给予承租人免租期但还未履行前，出租人提出解除房屋租赁合同的，应退还承租人免租期对应的部分租金，这既体现了立法精神，也实现了出租人在新冠疫情期间对承租人的扶持，是公平原则的体现。

【基本案情】

2017年1月16日，A公司与B公司签订《租赁合同》，该合同约定：A公司承租B公司位于S市D区(3门)一层，建筑面积为476.85平方米的房屋。租赁期限为2017年2月1日至2021年6月30日，房屋租赁保证金59,000元。合同约定，在租赁期满或合同解除后5日内A公司应返还该房屋及附属设施，A公司添置的新物可由其自行收回，而对于A公司添置属于不动产上不可拆除部分的装饰、装修部分，具体处理方法为A公司放弃收回，归B公司所有，B公司不予以补偿。租赁期内，B公司要提前收回该房屋的，应提前90日通知A公司，将已收取的租金余额退还A公司并按年租金的20%支付A公司违约金，并将保证金返还给A公司，由此给A公司造成的损失B公司应予以赔偿。A公司缴纳房屋租赁保证金59,000元和约定租金后正式入住。

2017年3月27日，A、B公司双方签订《物业管理服务协议》，约定：B公司为A公司租赁的上述房屋提供物业服务。

2020年4月15日，A、B公司又签订了《补充协议》，将合同约定的租赁截止日期由2021年6月30日变更为2021年9月30日，其中2021年7月1日至2021年9月30日为免租期，免租期不收取租金，正常收取物业费。将第六条未支付部分租金调整为：2020年5月30日前支付2020年7月1日至2021年9月30日租金286,110元。A公司于2020年5月30日前向B公司支付全额年租金286,110元，即视为免租政策成就，本补充协议生效，若A公司不能于2020年5月30日前支付全额年租金，此补充协议自始不发生效力。

后A公司按照补充协议约定交付了2020年7月1日至2021年9月30日租金，B公司亦按照合同约定交付租赁房屋。2020年8月13日，B公司通知A公司收回租赁房屋；2020年12月15日，A公司通过EMS快递给B公司一份关于搬家相关事宜通知函，告知B公司其已于2020年12月15日按照B公司要求完成搬家，通知B公司于2020年12月16日14时派相关负责人沟通房屋交接相关事宜，并且退还剩余房租。B公司于2020年12月16日收悉，但双方未进行房屋交接，B公司亦未返还保证金及未到期房屋租金。

【原告诉求】

A公司起诉至法院请求：1.判令B公司返还租金181,328元；2.判令B公司返还房屋租赁保证金59,000元；3.判令B公司支付违约金57,222元；4.判令B公司返还物业服务费47,573元；5.判令B公司赔偿原告损失586,862元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。

【被告辩称】

B公司辩称：一、《补充协议》约定，被告在免租期间不收取案涉房屋租金。原告将免租期间计入退还租金内，显属计算错误。《租赁合同》第六条约定，被告按年度收取案涉房屋租金，即每12个月为一个支付周期。2020年7月1日至2021年6月30日，原告应按照合同约定支付该年度租金。《补充协议》第一条约定，2021年7月1日至2021年9月30日为免租期，免租期内不收取租金。即原告支付的租金并不包括2021年7月1日至2021年9月30日期间。按照原告认为的租赁合同解除日期2020年12月16日计算，剩余租金应为： 152,853元（286,110元÷365天×195天）。

【法院审理】

审理中，A公司请求对涉案房屋装修损失进行鉴定，法院依法委托Q评估公司对A公司委托事项进行鉴定，Q评估公司于2021年8月5日作出房屋装修损失资产评估报告，结论为A公司房屋装修损失于评估基准日(2020年8月13日)所表现的公允价值为205,249元，争议项金额为54,084元。鉴定意见书出具后，B公司对评估基准日提出异议，该评估公司于2021年9月23日作出回复，评估基准日(2020年12月15日)所表现的公允价值为182,982元。

法院认为，本案原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律效力禁止性规定，该《租赁合同》及《补充协议》合法有效，原、被告双方均应按照约定履行。在合同履行过程中，原、被告就解除租赁合同及补充协议达成一致意见，故自双方达成解除协议之日即2020年12月16日原、被告之间的《租赁合同》及《补充协议》予以解除。鉴于合同的解除系被告的违约行为即提前收回租赁房屋所致，故被告应承担返还剩余租金、保证金并赔偿损失的违约责任。

关于租金的返还问题。在被告于2020年8月13日通知原告提前收回租赁房屋之前，原告已于2020年5月13日根据双方补充协议的约定向被告支付2020年7月1日至2021年9月30日的租金286110元。虽然双方在补充协议中约定的免租期为2021年7月1日至2021年9月30日，但补充协议中关于免租期的由来系基于“2020年1月开始中国遭受了严重的新型冠状病毒××疫情，导致全民停工停产”，“B公司本着扶持A公司复工复产、扶持A公司恢复运营的精神，给予A公司扶持政策”。即使将补充协议中的2021年7月、8月、9月等三个月的期间排除在通常租赁周期（12个月）之外，鉴于每月租金标准为23,842.5元（即286,110元/12月），合同解除前的租期已经过5.5个月（即2020年7月1日至2020年12月15日），剩余租期为6.5个月（即2020年12月16日至2021年6月30日），则被告应返还的剩余租金为286,110元/12月×6.5月=154,976.25元。此与原告主张的数额181,328.49元相差26,352.24元，而26,352.24元亦与双方在通常租赁周期下的月租金标准23,842.5元相差2509.74元。如前所述，被告系以扶持原告复工复产恢复运营的名义通过另行签订补充协议的形式给予原告3个月的免租期，但却在原告一次性上打租支付租金之后尚未实际享有补充协议所约定的免租期的相应利益的情况下，通知原告提前收回租赁房屋，背离了其在补充协议中所承诺的扶持政策的精神。鉴于本案原告自2017年开始承租案涉房屋直至2020年12月解除，期间经历了2020年初的疫情，故综合本案实际情况，上诉人在返还剩余租金154,976.25元的基础之上再行返还与一个月租金标准相当的租金26,352.24元，不仅符合国家相关的扶持政策，也能体现出被告在补充协议中所释放出的扶持精神，较为公平。因此，被告应返还的租金数额计算为286,110元/456天×289天=181,328.49元。对于被告提出免租期不应返还租金的抗辩意见，不予支持。

关于违约金的支付问题。原、被告在合同中约定被告提前收回租赁的房屋，应按年租金的20%收取违约金，该约定合法有效，被告应按照该约定承担违约责任，即被告应向原告支付违约金286,110元×20%=57,222元。

关于装修损失的赔偿问题。原告租赁房屋期间为2017年2月1日至2021年6月30日，现由于被告的违约行为致使双方于2020年12月16日解除《租赁合同》及《补充协议》，被告应赔偿原告装修损失。关于涉案房屋装修损失数额的认定，依据资产评估报告原、被告双方装修损失争议项金额为54,084元，鉴于原告对该装修损失争议项金额未提供相应证据予以证明，法院对评估报告中装修费损失争议项金额不予确认。原告可在证据充分时，就鉴定争议项目另行起诉。房屋装修损失确定评估基准日为原告搬离案涉房屋的2020年12月15日，具体金额确认为182,982元。

关于原告返还物业服务费余额的请求，法院认为物业服务费受《物业管理服务协议》调整，与本案不属于同一法律关系，故本案中不予审理。

关于原告提出装修设计费、被告因维修房屋损坏其财产、影响其经营收益，造成其各项损失，要求赔偿的诉讼请求，原告证据不足，法院不予支持。

【判决结果】

法院最终判决：

一、被告B公司于本判决生效后十日内返还原告A公司保证金59,000元；

二、被告B公司于本判决生效后十日内返还原告A公司房屋租金181,328.49元；

三、被告B公司于本判决生效后十日内赔偿原告A公司赔偿装修损失182,982元；

四、被告B公司于本判决生效后十日内给付原告A公司违约金57,222元；

五、驳回原告A公司其他诉讼请求。

【律师说法】

因新冠疫情持续时间较长，各行各业均深受影响，房屋租赁行业也不例外。为兼顾各方利益、促进经济发展，国家特出台一系列政策、法规，用以缓解承租人的经营负担与压力。上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，根据我国现有的关于新冠疫情期间减租、免租等相关规定，出租人因新冠疫情给予承租人免租期但还未履行前，出租人提出解除房屋租赁合同的，应退还承租人免租期对应的部分租金，这既体现了立法精神，也实现了出租人在新冠疫情期间对承租人的扶持，是公平原则的体现。

文案：李雨新

编辑：丁金金

审核：曹   凯