律师观点分析

案情概述：2019年4月3日，周XX、张XX作为买受人与XX房开签订《商品房买卖合同》，约定购买位于XXX二期的房屋，总价款为2267162元，约定的交房日期为2019年8月30日。合同中还有关于逾期交房责任和房屋登记的条款。 然而，截至庭审之日，实地房开未向周XX、张XX交付涉诉房屋，也未取得涉诉房屋的初始登记。周XX、张XX因此要求XX房开支付逾期交房违约金340074.3元以及逾期提交办理商品房转移登记文书违约金75951.20元，并要求诉讼费用由XX房开承担。 一审法院判决实地房开向周XX、张XX支付逾期交付房屋违约金340074.3元、逾期提交商品房转移登记文书的违约金6340元，并承担部分诉讼费用。 XX房开不服一审判决，提出上诉，要求变更原判决中的金额，并驳回被上诉人的其他诉讼请求。XX房开认为，双方当事人约定的逾期交房违约金的前提条件尚未满足，并对一审关于房屋尚未交付的认定提出质疑。同时，XX房开认为人民法院应审慎适用意思自治原则，未缴纳契税应享有先履行抗辩权等。 二审法院经审理后，认为XX房开的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由XX房开负担，本判决为终审判决。 郭律师作为本案一审原告及二审被上诉人的代理律师认为： 1. 关于“逾期交房行为”，被上诉人认为一审法院认定的事实清楚。在《商品房买卖合同》中，双方已经明确约定了交房条件和流程。案涉房屋未交付的原因是房屋质量存在严重问题，导致房屋根本无法居住。因此，被上诉人不能被迫接收质量不合格的房屋，同时也不能以接收房屋作为支付违约金的前提条件。 2. 关于“逾期提交商品房转移登记有关文书的违约金”的认定，被上诉人认为一审法院认定的事实存在错误。他们指出，《委托办理权属登记协议书》中关于调整违约金标准的条款是无效的格式条款，因此人民法院不应当适用这一规定。

判决结果：“驳回上诉，维持原判”。 此外，二审案件受理费6496元，由上诉人XX房地产开发有限公司负担。 这意味着，XX中级人民法院在二审中支持了原审判决，上诉人（XX房地产开发有限公司）提出的上诉请求没有被接受，原判内容保持有效